בעניין התאמת שטח הדירה בפועל לשטחה המובטח של הדירה, יש גישה לפיה גם אם הובטח שטח גדול יותר מגודלה של הדירה במציאות – לא קיימת אי התאמה, בתנאי שתוכנית המכר מתאימה למציאות.

איננו שותפים לגישה זו, אשר גם לא התקבלה על דעת בית המשפט המחוזי בחיפה בע”א 3073/06, אנגל ג’נרל דבלופרס בע”מ נ’ אשכנזי גולן ושרית, פדאור 07 (12) 839, שופטים: הנשיאה ב’ גילאור, א’ רזי, א’ שיף.  

במקרה שנדון בתיק זה, הובטח לדיירים על פי הפרוספקט שטח דירה בן 121.5 מ”ר, ונתון זה שהתנוסס בהדגשה ראויה על גבי הפרוספקט – לא הופיע כלל במסמכי המכר.

בפועל, הדירה “הצטמצמה” במידת מה, אך מצד שני, הייתה התאמה מוחלטת בין מידות כל חדר וחדר בדירה, באורכו וברוחבו, לבין המידות הרשומות בתוכנית שצורפה לחוזה המכר.  

להלן ציטוט חשוב מפסק הדין המבהיר את עמדת בית המשפט:  

“אכן צודקת המערערת בטענתה שלא הפרה את הסכם המכר. להסכם צרפה את תוכנית הדירה ובה מפורטים מידות האורך והרוחב של כל אחד מחלקי הדירה. 

דא עקא, שהתנהגותה במהלך המו”מ היתה לוקה בחוסר תום לב. בעוד שבפרוספקט נכתב מפורשות שטח הדירה, הדבר הושאר מעומעם בהסכם המכר ובנספחיו באופן שעלול היה להטעות את המשיבים. משכך, הם זכאים לפיצוי על השטח החסר.” 

הטעם לכך נעוץ בעובדה הבסיסית ששטחה של דירה צריך להיות ברור וגלוי לעיני כל, והקונה אמור לדעת מראש מהו שטחה של הדירה אשר בה הוא בוחר, ולא להידרש לחשב בעצמו נתון חיוני זה.   

השטח המופיע בפרוספקט, ככל שלא נרשם בבירור ובבהירות אחר כך במסמך יותר מאוחר – שטח שונה ממנו, (ולעניין זה לא די במידות חלקי הדירה), הוא השטח המחייב את המוכר בעסקה.

אין לצפות מקונה דירה כי לא יקבל את ציון שטח הדירה, כפי שנרשם בפרוספקט או במסמך מאותר יותר, וכי יערוך חישוב זה בעצמו לפי שיטת חישוב שיבחר, ובדרך כלל גם תוך מדידה וחישוב בקנה–מידה של חלקים ומידות החסרים בתוכניות.  

יובהר, המכשול הניצב בפני הקונה בבואו לבדוק מהו שטח הדירה על פי תוכנית, אינו רק קבלת החלטה עצמאית לגבי עובי קירות במקומות שאין רישומן כלול בתוכניות, כמו גם מידות פרוזדורים ו/או מבואות ו/או נישות ועוד, אלא בנוסף עליו לברור ולבחור את השיטה המסוימת לפיה יחושב שטחה של הדירה;

האם שטחי המרפסות המקורות חלק משטח הדירה – אם לא?

כיצד יחושבו מהלכי מדרגות פנימיות?

כיצד יחושב שטחו של פאטיו, עם או בלי גג, גג קל או גג אחר?

מה דינו של חלל פנימי? נישה? בליטה? מסתור כביסה?

גם כאשר השיטה ברורה, והמונח אחיד, (דבר שעשוי לקרות רק בעקבות חיקוק של חוקי עזר מתאימים – שכן לפי אלה הקיימים לרבות ת”י 975 השיטות לחישוב שטח הדירה רבות ושונות) – אין להכביד על הרוכש בעניין החישוב.

לאור כל זאת מובן פסק הדין המצוטט לעיל, ומוצדק בהחלט.