יש ורוכש דירה חדשה בבית משותף מופתע לגלות בדיעבד כי במקומם של כמה מחסנים בבניין שכרגיל צריכים להיות ברשותם של הדיירים, מוקם משרד השייך לקבלן או שכמה מהמחסנים משמשים את הקבלן או גורמים אחרים שאינם חלק מדיירי הבניין.

ההפתעה יכולה להיות בשני אופנים:

מצב א’

אי אפשר היה להבין מחוזה המכר ונספחיו, כי חלקים מסוימים יוצאו מהרכוש המשותף כמשרד או כמחסן שלא ישרתו את הדיירים.

במקרה כזה, הוצאת החלקים מהרכוש המשותף נעשית שלא כדין, מהטעם שמדובר בחללים הממוקמים בבניין שנמכר לדיירים ובדרך כלל חללים אלו גם שייכים לדיירים ועומדים לרשותם, לשימושם, לרווחתם.

ראה עא 80 / 266 גדעון הרם ואח’ נ’ איזנברג דורפמן חברה לבנין בעמ, פד”י לז (1) 434 [פורסם גם בפדאור], בו קבע בית המשפט העליון [פסק דינו של השופט ת’ אור] כדלקמן:

“הלכה היא, שמי שהינו בעל בית משותף ומוכר דירותיו, ורוצה להוציא את משרדו ממה שנחשב כרגיל כ”רכוש משותף” של הבית ולשמור אותו לעצמו, עליו לעשות זאת באופן מפורש בגוף החוזים שבינו לבין קוניו, ומשלא עשה כן – הולך כל זה אחרי הבית”.

מצב ב’:

בחוזה כתוב מה מותר לקבלן להוציא מהרכוש המשותף, או שרשום בחוזה מה אסור לקבלן להוציא מהרכוש המשותף, ואז מכלל לאו לומדים הן, ויהא ברור מה מותר לו להוציא משטחי הרכוש המשותף לשימושו. צריך כי הסעיף המתייחס לנושא זה יהיה ברור ולא משתמע לשני פנים. יש לדעת כי מדובר בנכס שמלכתחילה היה ברשותו של הקבלן [המוכר], וכשם שמותר לו להשאיר דירה בבניין לרשותו, כך יהיה מותר לו לנהוג גם ברכוש המשותף, בתנאי של גילוי נאות ובתנאי נוסף שהוצאה זו לא תגרום מטרד ותתבצע כדין.

ראוי ללמוד זאת מהמשכו של הציטוט שלמעלה – מאותו פסק דין:                      

“אלא שנראה לי, שההתנאה, כפי שמצאה ביטויה בחוזה, כמצוטט לעיל, הינה התנאה, אשר הותנה בה במפורש והובהר בה הבהר היטב לקונים, מה רשאית המשיבה להוציא מכלל הרכוש המשותף. ניסוחו של סעיף 14 הוא כזה, שעל פיו נאמר, מה יהיה שייך לרכוש המשותף של הבית, ונקבע במפורש, שפרט למה שהותנה ופורט, שיהיה חלק מהרכוש המשותף, “כל יתר חלקי המגרש ו/או הבנין לרבות הגג כולו יהיו שייכים למוכר באופן בלעדי, אשר יהיה רשאי לרשמם כיחידות נפרדות ולהעביר לאחר ו/או לאחרים אותם או כל חלק מהם ו/או להצמידם בשלמות או בחלקים לכל יחידה שימצא לנכון…”.

נראה לי, שלא יכול להיות ספק לכל הקורא נוסח זה, שעומדת למוכר הזכות להוציא ממסגרת הרכוש המשותף אותם חלקים שלו, אשר לא הוזכרו בין אלה אשר אין להוציאם ממנו. על-מנת שהזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף תעמוד למוכר, תנאי הוא, שהזכות הוקנתה לו במפורש ובבירור. אך אין כל שוני לצורך זה בין התנאה, בה נאמר בפירוט, מה רשאי המוכר להוציא מכלל הרכוש המשותף, לבין ציון מפורט, מה אינו ניתן להוצאה כזו, תוך התנאה, שכל יתר חלקי הבית או המגרש מותר להוציאם מהרכוש המשותף ולהצמידם כרצון המוכר. בשני המקרים ההתנאה ברורה ומפורשת. יודגש, שאותם חלקים מהמגרש והבית, אשר המשיבה החליטה שלא יהיו חלק מהרכוש המשותף, לרבות המחסנים, אינם נמנים עם אותם חלקים של הרכוש המשותף, אשר על-פי הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, חובה היא, שיהיו חלק מהרכוש המשותף, ויישארו צמודים לכל הדירות שבבית. לכך הסכים גם בא- כוח המערערים בטיעונו לפנינו.

למערערים גם לא יכולה לעזור הטענה, שהם ראו את תכניות הבנייה המקוריות והסתמכו עליהן כמחייבות ביחסים בינם לבין המשיבה. להבדיל מהמקרה שנדון בע”א 5/75 [1] הנ”ל, לא הייתה התחייבות בלתי מסויגת של המשיבה לבנות את הבניין על-פי התכנית, אותה ראו המערערים קודם חתימתם על החוזה, אלא להפך – הותנה גם בעניין זה במפורש, שהמשיבה רשאית לבצע שינויים בתכנון הבניין ובחלוקתו, ורק בעניין אחד התחייבה המשיבה שלא להביא שינוי, והוא בתכנון הדירה, שנמכרה לכל אחד מהמערערים (סעיף 10 של החוזה).

בהסתמך על כל האמור לעיל, צדק השופט המלומד, כשקבע, שאין יסוד לדרישת המערערים, שיוצהר, שהמחסנים או השטח שצוין כשטח לתליית כביסה הינם חלק מהרכוש המשותף.

למען הסדר יוזכר, שחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, אינו חל בענייננו. בא-כוח המערערים טען, אמנם, בערעורו, כאילו על החוזה בין המערער השלישי לבין המשיבה חל חוק זה. אך בערכאה הראשונה הוגש רק החוזה, הנוגע למערער הראשון, אשר תאריכו 21.6.73, כשלפי האמור בתצהיר, החוזים האחרים הם כדוגמתו, ללא כל ראיה, שהחוזים עם המערערים האחרים או מי מהם נחתמו בתאריך מאוחר יותר. לגבי חוזים שנחתמו ב– 21.6.73 אין חוק המכר (דירות) חל (ראה: סעיף 12 לחוק)”.

ראה גם ע”א 6271/95 אדוניהו אשר ו- 16 אח’ נ’ פרוייקט גן העיר בע”מ, פד”י נ”ה (1) 577, להלן ציטוט:

“המגמה המקובלת בפסיקה היא שכאשר קבלן מבקש להוציא חלק מהרכוש אשר נחשב כמשותף, עליו לעשות זאת באופן ברור ומפורש, בלשון שאינה משתמעת לשני פנים (ראה ר”ע 310/84 ברעלי נ’ מדינת ישראל [דברים ברוח זו נאמרו, בין היתר, גם בע”א 239/79 גלבורט נ’ הממונה על המרשם]:

“כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות, ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות” (שם [2], בעמ’ 811-810″

4.         בענייננו, כלל המפרט הטכני, אשר צורף לחוזי המכר, הוראה המוציאה רכוש מסוים מגדר הרכוש המשותף, ומשאירה אותו בידי הקבלן. תחילה, קובע סעיף 1 לפרק ג’ הוראה זהה לזו שבסעיף 54 לחוק המקרקעין, המציינת מה נכלל בגדרו של הרכוש המשותף. לאחר מכן בא סעיף 2, אשר הוראותיו הצריכות לענייננו הן אלה:

“2. כל הנכסים והשטחים המפורטים להלן לא ייכללו ברכוש המשותף…:

                                                …                                

ג.          כל המחסנים, לרבות כל השטחים שבמפלס +12 למעט הגרעין…

                                                         ….

ט.         גג הבניין“.

לאור סעיפים אלה תיבדק להלן שאלת מעמדם הקנייני של כל אחד מהשטחים המצויים במחלוקת בין בעלי-הדין.

גג הבניין

5.         סעיף 2(ט) לעיל מוציא מגדר הרכוש המשותף את “גג הבניין”. השאלה העומדת במחלוקת בין הצדדים היא איזה משלושת מפלסי הגג בבניין כלולים בהגדרת המונח “גג” שבסעיף 2(ט). כתב-הערעור צמצם את המחלוקת רק למפלס הגג שמעל ברכת השחייה. על-מנת להכריע בסוגיה, יש לפרש את חוזה המכר ואת המפרט הטכני המצורף לו. הכלל שבסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי את החוזה יש לפרש לפי אומד-דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה עצמו, ואם אינו משתמע ממנו – מתוך הנסיבות שאפפו את כריתתו. כך גם כשמבקשים אנו לברר את כוונת הצדדים לעניין פרשנותו של המונח “גג” בענייננו (בשאלה דומה של פרשנות שבה התעוררה השאלה לאיזה ממפלסי הגג מכוון המונח “גג”, דנתי בע”א 1121/91 משולם נ’ נמני [3].

לחוזי המכר קדמה הצגת פרוספקט שכותרתו “מראה פרספקטיבי [של בניין המגורים – ת’ א’]”, אשר כלל ציורים של שטחים שונים בבניין והדגים את השימוש בהם. כמו כן כלל הפרוספקט פירוט מילולי של אלמנטים שונים בבניין המגורים ושל הפונקציה שהם ממלאים, לדוגמה: “אולם כניסה (לובי) מפואר, עם ריצוף וציפוי שיש”, “שמירה ומודיעין 24 שעות ביממה”; “חניה – איזור חניה פרטי – תת קרקעי ונפרד ובלעדי לדיירי המגדל”; “ריצוף – ריצוף שיש בחדר המגורים, קרמיקה תוצרת חוץ במטבח ובחדרי השירותים. שטיחים מקיר לקיר בחדרי השינה”. פירוט נוסף ניתן גם לגבי המעליות, ברכת השחייה, כניסות לדירות, אחזקה, חלוקה פנימית, חלונות, תריסים, ארונות מטבח, סידורים סניטריים, טלפון פנים ומיזוג אוויר. לעניין ברכת השחייה הציג “המראה הפרספקטיבי” איור של הברכה, כשמעליה גג נפתח ועליו שמשייה ושתי דמויות חשופות (ככל הנראה בבגדי ים). לאיור זה צורף בפרוספקט תיאור מילולי הקובע: “בריכת שחיה ומועדון בריאות – בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי” (ההדגשה שלי – ת”א).

אין ספק, כי הפרוספקט בא כדי למשוך קונים פוטנציאליים לרכוש דירות בבניין הפאר בשל הפונקציות האטרקטיביות שבו, וכי הוא יצר בהם את הציפייה שמצגים מושכים אלה יבואו לידי מימוש. אולם השאלה הצריכה לענייננו היא מה תוקפו המשפטי של פרוספקט זה. עניין זה נדון בפסק-הדין בע”א 6025/92 צמיתות (81) בע”מ נ’ חרושת חימר בע”מ [4]. באותו עניין היה מדובר בפרוספקט מפורט מאוד, אשר הציג את שטח הדירות. לגביו נקבע, כי מאחר שאת חוזה המכר יש לפרש על-פי אומד-דעתם של הצדדים, הרי שהפרוספקט מהווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור. עם זאת, מאחר שנכתבה הערת הסתייגות כי הפרטים בפרוספקט “אינם מחייבים את החברה” (הוראה המופיעה גם בענייננו), הופכת היא את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהפרוספקט אינו מונע מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת. השופטת דורנר מדגישה באותו עניין, כי “עם זאת, לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא-ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא-ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא-ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה” (שם, בעמ’ 834). השופטת דורנר מפנה, בין היתר, גם לספרם של ד’ פרידמן, נ’ כהן חוזים (כרך א) [5], בעמ’ 527-524, שבו נאמרו דברים ברוח דומה:

“החוזה הנספח הופעל לא רק לשם הטלת אחריות בשל מצג שווא אלא גם להטלת אחריות על צד שהתכחש להבטחה שניתנה בשלבי המשא ומתן ואשר לא הפכה באופן פורמלי לחלק מהחוזה. כאשר ברור שאותה הבטחה הניעה כריתתו של החוזה, התייחסו בתי המשפט להבטחה כאל הבטחה חוזית, הכלולה בחוזה מיקדמי לחוזה הפורמלי, ומהווה לו בסיס. כך שימש החוזה הנספח כלי לצמצום השימוש לרעה בחופש שמותירים כללי המשחק החוזיים” (שם, בעמ’ 526-525)”.

זאת ועוד: השופטת דורנר מוסיפה, כי “יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים” (שם [4], בעמ’ 834) וכי מכלל פרשני זה יש להסיק שכאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת משצוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה שעל-פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים.

דברים אלה יפים אף בענייננו. לכן השאלה היא, אם אמנם שינה הקבלן את ההצעה שהייתה בפרוספקט במסגרת חוזה המכר והמפרט הטכני. נראה לי, שיש לענות לשאלה זו בשלילה. זאת, לאור הגדרתו הכללית והמעורפלת של המונח “גג” בסעיף 2, ולאור מגמת הפסיקה, כמוזכר לעיל, בעניין פרשנות תניות המוציאות רכוש מגדרו של הרכוש המשותף.

המסקנה שאליה הגעתי מתיישבת גם עם ההלכה הקובעת כי חוזים המנוסחים באופן רב-משמעי יש לפרשם לרעת מנסחם. על-כן מסקנתי היא כי מפלס הגג הממוקם מעל ברכת השחייה מהווה חלק מהרכוש המשותף.

מחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +9

6.       לטענת המשיבה, לא נועדו המחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +9, לשימושם של כל דיירי הבניין, אלא שייכים הם למשיבה, ומאחר שחברת האחזקה, המטפלת באחזקת הבית, נמצאת בבעלותה, מצאה היא (המשיבה) לנכון להשתמש במחסנים אלה לאחסון חומרי הניקוי. לעומתה, קבע בית-משפט קמא, כי יחידות אלה “מבחינת השימוש נועדו לצרכי הדיירים כולם, והם מהווים חלק פונקציונאלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה (לובי) בה מצוי דרך קבע שומר ומשגיח. חדר השירותים נועד לצרכי השומרים ולדיירי הבניין המזדמנים, הממתינים למעלית. גם שלושת המחסנים מיועדים לצרכי הבית, דהיינו אחסנת חומרי נקיון ומכשירי ניקיון לשימושה של חברת האחזקות“.

על קביעות אלה מערערת המשיבה, אך אין להתערב בקביעתו העובדתית של בית-משפט קמא. לאור מימצא עובדתי זה, נקודת המוצא היא שיש לראות במחסנים ובחדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף. מסקנה זו נתמכת הן בהגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין והן בסעיף 1 לפרק ג’ של המפרט הטכני, שלפיהם מהווה הרכוש המשותף, בין היתר: “… כיוצא באלה המיועדים לשמש את כל הדירות או את מרביתן, אפילו אם הן בתחומי דירה מסוימת, להוציא את כל המפורט בסעיף 2 להלן…” (ההדגשות שלי – ת'”א)

על-כן יש לברר אם המשיבה הוציאה יחידות אלה, מפורשות, מגדרו של הרכוש המשותף בבניין. סעיף 2(ג) מוציא מן הרכוש המשותף את “כל המחסנים, לרבות כל השטח במפלס +12 למעט הגרעין”. לשם הכרעה במעמדם הקנייני של היחידות נפריד בין המחסנים לחדר הנוחיות.

בעניין המחסנים התגלעה מחלוקת בין המשיבה למערערים באשר לפרשנות הסעיף, שכן הוא ניתן על-פי מילותיו לשתי פרשנויות שונות. האחת, כי הכוונה היא רק למחסנים המצויים במפלס +12; השנייה, כי הכוונה היא לכל המחסנים בבניין.

לדעתי, יש לפרש סעיף זה באופן המוציא את כל המחסנים בבניין מגדר הרכוש המשותף. כלומר, סעיף 2(ג) מוציא מגדר הרכוש המשותף את כל מחסני הבניין, ולכך מיתוספת גם הוצאת שטחו של מפלס +12 למעט הגרעין שבו. תימוכין לכך ניתן למצוא במפרט הטכני המצורף לחוזה של בני-זוג מיכאלי, שאחד מהם נמנה עם המערערים בתיק זה (מוצג ת/3 בתיק בית-המשפט המחוזי, אשר הובא בעניין אחר). במפרט זה סעיף 2(ג) למפרט הטכני הוא בנוסח שונה. נוסח זה קובע, כי במסגרת הרכוש שהוצא מן הרכוש המשותף יוצאו: “ג. כל המחסנים…” ללא כל תוספת באשר לשטחים שבקומה +12. אין ספק, כי סעיף זה מתכוון לכל המחסנים בבניין. לעומת זאת, במפרט הטכני אשר הובא בפני בית-המשפט כנושא המחלוקת בערעור, מנוסח אותו סעיף של המפרט בגירסה המוכרת לנו, ולפיה “כל המחסנים, לרבות השטח…” הוצאו מהרכוש המשותף. משמעותם הפשוטה של דברים, לאורם של שני נוסחי המפרט, היא, שהשטח במפלס +12 בא בנוסף למחסנים שברישה.

מסקנה זו עולה גם מהוראה אחרת בחוזי המכר שעליהם חתמה המשיבה עם המערערים.

מחוזי המכר עם הדיירים עולה, כי הן המחסנים והן מקומות החניה ניתנים לרכישה נפרדת מאת המשיבה. סעיף 2 לחוזה הרכש קובע כך:

“אם הקונה לא רכש מקום חניה או מחסן, לפי הפירוט שבנספח ‘א’, יתייחס הביטוי ‘הדירה’ רק למה שהוא רכש בפועל על פי נספח ‘א‘”.

לצורך רכישה מעין זו אין המחסנים יכולים להוות חלק מן הרכוש המשותף, והם חייבים להיות ברשותה של המשיבה. המשיבה אינה יכולה למכור מחסנים המהווים חלק מן הרכוש המשותף. מכאן, שבעת הרכישה היה ברור הן לרוכשי הדירות והן לקבלן, כי על-מנת להשתמש במחסן כלשהו מן המחסנים המצויים בבניין יהיו הדיירים צריכים לרכוש אותם או לשלם בעבור השימוש בהם. בהתאם לפרשנות זו הוצאו החניות מגדר הרכוש המשותף באופן ברור, ועל כך אין חולק, ולכן יש לפרש את הסעיף כמוציא גם את כל המחסנים מגדר הרכוש המשותף.

לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא שהמחסנים הם בבעלות המשיבה ואינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. לאור תוצאה זו הייתי חוזר ומציע לצדדים לפתור את הסכסוך בדרך אשר אותה הציע בית-המשפט המחוזי, שלפיה תעמיד המשיבה את המחסנים האמורים למכירה למערערים בתנאים אשר הוצעו על-ידיו.

לעניין חדר הנוחיות – חדר זה אינו מהווה מחסן, ואין שום הוראה המוציאה אותו מגדר הרכוש המשותף. באין הוראה כזאת, נשאר חדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף של כלל הדירות”. 

המסקנות המתבקשות הן כדלקמן:

1.      ככלל, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לטובת המוכר/הקבלן היא פעולה לגיטימית בתנאי שהיא נעשית בגלוי ובאופן ברור, דהיינו, הוצאה זו באה לידי ביטוי מפורש בחוזה המכר; “כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה”.

2.      בכל מקרה של ספק, הדין ייטה לטובת השארת החללים במסגרת הרכוש המשותף ולא הוצאתם מבעלות דיירי הבית ומשימושם.

3.      בבדיקת החללים שמיועדים לצאת מהרכוש המשותף – ייבחנו חוזי המכר והמפרטים הנספחים להם, כמו גם הפרוספקט לגבי פריטים שנכללים בפרוספקט ולא שונו לאחר מכן במסמך מאוחר יותר.