חשיבותו של הסכם צד ג’ בעסקת מכר דירה

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא

בזירת הבנייה ומכר הדירות בישראל, יש שחקנים שונים:

מצד אחד הקונה, שבסופו של יום הוא אשר מממן את כל נושא הבנייה גם במקרים בהם מתבצע מימון ביניים על ידי הבנק, היזם או כל גורם אחר, ומהצד השני – כל היתר.

“כל היתר” – משמעו: המוכר, היזם, הקבלן, האדריכל, המהנדס, המפקח.

לעתים חלק מפונקציות אלו מתמלאות על ידי אותו גורם, כגון, כאשר היזם הוא גם המוכר, או כאשר המהנדס הוא גם האדריכל והמפקח.

הקונה חותם על הסכם המכר, הוא החוזה הנערך ונחתם בינו לבין המוכר, ויש מקרים רבים בהם הקבלן המבצע – לא חותם על הסכם המכר, אף על פי שהוא מעצב לא מעט את הדירה, ויש לו יד ברמת גימורה ובטיבה; מתוקף תפקידו הוא גם אחראי לליקויים אשר בדירה.

כאשר המוכר מעסיק קבלן הבונה את הדירה, במשולש: “קונה-מוכר-קבלן” אין שום התחייבות חוזית באמצעות הסכם בכתב בין הקונה לבין הקבלן. במסגרת זו יובהר מדוע הקונה צריך להתעניין בהסכם שנכרת בין המוכר לבין הקבלן, אף על פי שאינו צד להסכם זה.

 להלן כמה סיבות לעצה זו:

המוכר הוא פירמה חלשה

נניח כי המוכר הוא יזם חדש בתחום הבנייה ו/או חברה רשומה ללא בסיס כלכלי איתן, ואילו הקבלן הוא יציב מבחינה כלכלית.

ברור כי במקרה של התגלעות חילוקי דעות בקשר לטיב הדירה ובקשר לנושאים אחרים הכלולים בעסקת המכר, עולות לקונה זכויות שונות לפי חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973  ולפי חוקים אחרים, אולם אם הוא יתבע, במטרה למצות את מלוא זכויותיו, את המוכר בלבד, הרי ספק אם יבוא אל שלו, גם לאחר שיתקבל פסק דין ראוי.

יש סיכוי כי המוכר יהיה לאחר כמה שנים של התנהלות בבית המשפט – חדל פירעון; ואם בחברה בע”מ מדובר – שמא היא תגיע למצב של כינוס נכסים או פירוק.

כדי למנוע תלות מוחלטת של הקונה במוכר, טוב יעשה הקונה, במקרה של חשד כזה, אם יכלול בתביעה גם את הקבלן כנתבע.

 יש לדעת כי הקבלן הראשי חייב לבנות בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, וראוי להבין זאת גם לאור תקנה 16.08 א’ לתקנות הנ”ל שזו לשונה:

             “16.08 א’. שמירת אחריות קבלן

אין באחריות עורכי הבקשה להיתר או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או באחראי לביקורת הבנייה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא וביקורת על הביצוע, לפי כל דין”.

 “חלק זה” הנאמר בציטוט לעיל הוא חלק ט”ז בתקנות, שנושאו “ביקורת במקום הבנייה”.

מלשון תקנה 16.08 א’ הנ”ל עולה כי הקבלן אחראי, בחפיפה עם אחרים, לגבי טיב הבנייה ולגבי התאמתה להיתר, ואחריותם של האחרים אינה מפחיתה מאומה מאחריות הקבלן.

האחריות לאיכות הבנייה כאמור בציטוט היא כללית, ותתפרש בהתאם לנסיבות.

 האחריות לביצוע הבנייה לפי ההיתר, כוללת בתוכה ביצוע הבנייה בהתאמה לתקנות התכנון והבנייה, וזאת גם לאור תקנה 17 (א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, הקובעת לאמור:

            “17. חובת קיום הוראות התוספת השנייה

(א)   לא יינתן היתר אלא בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השניה וכל היתר יותנה בתנאי כי העבודה תבוצע בהתאם להוראות האמורות”.

יובהר כי בתוספת השנייה בה מדובר כלולות כל ההוראות לגבי הדירה – לרבות שטח חדר והגדרתו, רוחב פרוזדורים, חדרי שירות – מידותיהם ואוורורם, חדרי מדרגות, בניינים גבוהים ורבי קומות, אצירת אשפה, ועוד, כמו גם הפנייה לתקנים ישראליים מחייבים בנושאים השונים ואימוצם כחלק מהדרישות.

בנוסף, ראוי לצטט מדברי השופטת ד”ר נאוה דנון בת”א 10456/90 עוזר ששון ואח’ נ’ א’ עבאדה בע”מ ואח’ בית משפט השלום בחיפה [לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצ’ “בורסי” תשס”ב עמ’ 493] בנושא אחריות הקבלן:

           “סולל בונה מתרעמת על יחס של איפה ואיפה לכתבי הויתור של התובעים, אותם מפרשים באופן סלחני לטובת התובעים ונגד הקבלן, לעומת היחס המחמיר להסכמים, המפרטים, התוכניות, התקנים ותקנות התכנון והבנייה החלים על הקבלן, אותם מפרשים בחומרה נגד הקבלן.

יחס סלחני זה מתבטא בכך שניתן לתובעים פיצוי גם אם החריגה היא בסנטימטרים בודדים, גם אם לא נגרם להם כל נזק, וגם אם הם עצמם לא היו מודעים כלל לליקויים אלה.

התשובה לכך היא, כי על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבנייה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק וזו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכייה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר.

אין להשוות את החובה המוטלת על הקבלן לחובה המוטלת על רוכש דירה. בעוד התחייבותו של האחרון כלפי הקבלן הינה בתחום דיני הממונות בלבד, ומוגבלת ליחסים שבינו לבין הקבלן, הרי התחייבותו של הקבלן הינה לא רק בתחום דיני הממונות, ולא רק כלפי רוכשי הדירות, אלא היא משתרעת על תחום של רווחת הציבור ונוגעת לא לפרט בלבד אלא לציבור גדול של דיירים בהווה ובעתיד.

על רקע זה יש להתייחס גם לטענות, כי מדובר בנזק מינימלי שלא הורגש כלל על ידי הדיירים לפני שהוזמן מר בן עזרא להכין דו”ח הליקויים, וכי ספק אם יש בדעתם של הדיירים לבצע את התיקונים עבורם הם דורשים שיפוי או פיצוי”.

אכן בתיק זה הדירות בבית המשותף נמכרו על ידי א’ עבאדה בע”מ, והקבלן המבצע היה סולל בונה בע”מ.

אמנם סולל בונה בע”מ מחויבת כלפי עבאדה  בע”מ בהתאם להסכם שביניהן, אולם היא מחויבת גם כלפי רוכשי הדירות כמבואר בפסק דין עוזר הנ”ל, ועוזר יכול לכלול את סולל בונה כנתבעת בגין ליקויי תכנון ובנייה אף שלא נערך ביניהם הסכם בכתב. חיוני [ולא הכרחי] במקרה כזה, כי ההסכם בין המוכר לבין הקבלן יהיה גלוי לקונה, כפי שיובהר להלן.

*     *     *

חברת היזמות כ.מ.ב.ק לפיתוח ויזום בע”מ חתמה על הסכם עם חברת הבנייה מצלאוי חברה לבניין בע”מ ועל פי הסכם זה נבנו עשרות רבות של דירות על ידי מצלאוי עבור כ.מ.ב.ק כשהאחרונה מכרה את הדירות לדיירים שונים.

בצוק העתים, גילו הדיירים ליקויים בדירותיהם והגישו תביעה נגד כמבק בע”מ ונגד מצלאוי בע”מ כאחד.

בערעור בבית המשפט העליון [ע”א 1051/03 ביחד עם ע”א 1542/03 אולפן ראובן ועוד 35 אח’ נ’ כ.מ.ב.ק לפיתוח ויזום בע”מ, מצלאוי חברה לבניין בע”מ ואח’, [פדאור 03 (1) 652] מצא לנכון בית המשפט לבחון לגופו את ההסכם שנערך בין הקבלן המבצע לבין היזם, [הסכם זה נכלל כחלק מפסק הדין], ופסק:

“כריתת ההסכם מעידה כמאה עדים על כך, שלא היה ספק בעיני מצלאוי, בתביעה שכבר התנהלה לעת חתימת ההסכם, כי היא צד למהדרין בתביעה”.

אמנם כך הוחלט בנסיבות העניין, אך לכך בדיוק כוונת הדברים – בנוסף לאחריות כקבלן מבצע, ייתכנו השלכות נוספות הנובעות מאותו הסכם שנכרת בין היזם/המוכר לבין הקבלן, הסכם שעליו הדיירים לא חתומים, וההשלכות הן בהחלט עשויות להועיל לקונים כפי שקרה בתיק אולפן.

בהסכם שבין המוכר לקבלן כלולות התחייבויות נוספות

במסגרת החוקים, התקנות והתקנים החלים על המוכר, אין עוררין על כי חלים גם חלים, ומחייבים את המוכר, תקנות התכנון והבנייה, התקנים הישראליים, תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) ועוד סדרה ארוכה של חיקוקים מהשורה הראשונה, אך יש גם פרסומים מקצועיים שלגבי תקפם קיימות גישות שונות, דעות שונות וחילוקי דעות.

ראה למשל את גישת בית המשפט בת”א 469/88 זעפרני נסים ואח’ נ’ רמט בע”מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: צבי טל [לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” הנזכר לעיל בעמ’ 311], שם קבע בית המשפט כלהלן:

“הנה כי הן, מדובר בחסרונות “שאינם כתובים”, לא במפרט הטכני ולא בתקנות התכנון והבנייה. מהנדס הנוטה לצד הקבלן יאמר: אין כל חובה למלא חסרונות כאלה, ולכן אין הם בגדר ליקויים.

מהנדס הנוטה לצד הדייר יאמר: אם החסרון מהווה פגם אסתטי ואקוסטי, כי אז יש למלאו ולתקנו…

… סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים”.

לעומת גישה זו, קיימת גם דעה אחרת, ולהלן דברי השופטת מיכל שריר בת”א 1783/90 גטניו יצחק נ’ ליברובסקי ובניו בע”מ ואח’, בית משפט השלום הרצליה, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” הנזכר, עמ’ 479 (הציטוט הוא סעיף 7 ה’ לפסק הדין):

“אל תוך חוזה המכר בין הצדדים ניתן לקרוא מכללא כי הם התכוונו לחייב את הקבלן לבנות על פי הדרוש בחוקים, בתקנות ובתקן הישראלי, אך לא פריטים שכהגדרת מומחה התביעה ד”ר בן עזרא הינם בבחינת “ביצוע טוב” בלבד. רצו הצדדים פריט שאיננו מחויב על פי חוק – היה עליהם לכללו במפורש בהסכם המכר או במפרט”.

במצב דברים זה, בו לא ידוע מראש איזו עמדה ינקוט בית המשפט, ראוי לקונה דירה בבואו למצות את זכויותיו באמצעות תביעה נגד המוכר/הקבלן להצטייד גם בהסכם שבין הנתבעים ואף בין אחד הנתבעים לבין צדדים אחרים, ולבדקם, כי יתכן שהתחייבות כלשהי לרמת גימור ולחלות מפרט המחייבת את הקבלן כלפי המוכר, תסייע לקונה בכך שהיא תעבור ותהווה חובה של המוכר כלפי הקונה, ובכך יוסר מכשול בהוכחת אותה התחייבות כלפי הקונה.

כאן המקום להעיר כי בהסכמים שבין יזמים לבין קבלנים מקובל לאמץ מפרטי ביצוע שונים, ובכללם גם המפרט הבינמשרדי לעבודות בנייה שיצא לאור על ידי משרד הביטחון. מפרט זה, הידוע יותר בכינויו “הספר הכחול”, כולל את כל נושאי הבנייה ובו יש התייחסות להוראות רבות שאינן בנמצא בתקנות ובתקנים, ומכאן חשיבותו.

אמנם חוזה לטובת צד ג’ לא תמיד תקף ביחסים שבין הצדדים העיקריים, אך יש נסיבות [למשל, בהתקיים אזכור מתאים בחוזה העיקרי או בהתקיימם של תנאים אחרים כגון הפנייה ישירה אל אותו צד ג’] – בהן הסיכוי שהחוזה בין הקבלן לבין המוכר יחייב את המוכר כלפי הקונה.

www.benezra.co.il

14 לדצמבר 2006