נציגות הבית המשותף [או: וועד הדיירים], היא נציגות נבחרת על ידי כלל דיירי הבית ואמורה לטפל בכל ענייני אחזקת הבית המשותף, כדי שהבית ייוותר במצב תקין. בכלל זה – הדאגה ליציבות הבניין וגם השמירה על ערכו, רמת האחזקה שלו ומניעת בלאי. זאת ייעשה על ידי טיפול בסדקים ובשברים ככל שהם נוצרים במשך השנים, צביעה חיצונית של חזיתות הבניין לצורך אחזקתם, עבודות איטום, טיפול במעלית וביתר הציוד, וכיוצא בזה. נושא זה מוסדר בעיקר בחוק המקרקעין תשכ”ט – 1969. מתוך עיון ובדיקת הפעולות שהן בתחום תפקידיו של וועד הדיירים, כולל הסמכות של גוף זה המוקנית לו על פי החוק, מגיעים למסקנה כי מדובר בפעילות מקצועית מובהקת של קבלן בניין.

להמחשת תפקידה “הקבלני” של נציגות הבית המשותף, די לעיין בסעיף 69 לחוק המקרקעין, הקובע לאמור:

“הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה או לניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הבית”.

ועוד, סעיף 3 (א) לתקנון המצוי של הבית המשותף המשמש ברירת מחדל כאשר לא נערך תקנון אחר:

“בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה”.

לאמור, אל הקבלן הזה אפשר גם לבוא בטענות ואף להגיש נגדו תביעה משפטית ככל שהדבר נדרש בנסיבות העניין. יוצא מכך כי חלק מן הגוף מגיש תביעה ודרישה נגד הגוף כולו, ואין בכך לא ניגוד אינטרסים ולא סתירה.

ראוי לבדוק תחילה מצב בו דיירים בבניין, רוכשי דירות, מגישים תביעה בגין ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף, נגד החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין ומכרה להם את דירות.

מן הסתם, כעניין שבשגרה, נתגלו בדירות וברכוש המשותף ליקויי בנייה שונים, ועל אלה נסבה התביעה. לאחר דיון בבית המשפט, התקבלה טענת הדיירים באופן חלקי, ואילו לגבי כמה פריטים נדחתה טענתם מהסיבה כי לא מדובר בפריטים אלו בליקויי בנייה שבאחריות הקבלן, אלא בהזנחה בתחום אחזקת הבית, ולכן הטענות בדבר ליקויים אלו – אף שהוכח כי הליקויים קיימים – נדחו.

מי יהא אחראי על הליקויים הללו, שהם בגדר ליקויי בנייה אשר נבעו מאחזקה גרועה? ככל שמדובר בדירה, אחראי לליקוי מסוג זה בעל הדירה, הוא התובע.

ככל שמדובר ברכוש המשותף, אחראית לגביהם נציגות הבית המשותף.

בעניין זה ראוי לעיין בע”א 179/84, ליקה ברטה רוס נ’ נציגות הבית המשותף מרח’ לייב יפה 1 ואח’, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: י’ בזק, פדאור מ”ה (3) 418.

המערערת בפסק דין זה [שזכתה בדין בערכאת הערעור] תבעה את נציגות הבית המשותף בו היא גרה, בגין הוצאותיה שנאלצה להוציא לשם תיקון ליקויי איטום. בהיותה בעלת הדירה העליונה, הגג של הבית הוא גם גג דירתה, ובמקרה הנדון היה זה גג רעפים. מגג הרעפים  חדרה רטיבות לדירה, רטיבות שניסיונות התיקון של נציגות הבית המשותף לא עלו יפה ולכן המערערת תיקנה את הליקוי על חשבונה והגישה תביעה נגד וועד הדיירים להשבת הוצאותיה.

תביעה זו נדחתה בערכאה הראשונה, וכאמור הערעור התקבל.

*  *  *

בעניין זה ראוי לציין את מומחה המערערת אשר על פי פסק הדין שבערעור, בדק, איתר ואישר את הליקויים באיטום הגג אף על פי שלא ראה בבדיקתו שום סימני רטיבות בפועל. להלן תיאור עבודת המומחה כפי שמובא בפסק הדין של הערעור:

“המערערת פנתה למהנדס א’ גוטסמן וביקשה ממנו חוות דעת בקשר לסיבת הדליפה והדרך לתיקונה. המומחה המליץ על התיקונים הדרושים אע”פ שלא ראה רטיבות בזמן שהיה בדירה. המומחה קבע כי הרטיבות חודרת לדירה מתחת, או בקרבת מקום, לקיר מסתור שהוקם מסביב למיכלי המים שעל הגג וסביר להניח כי אין בידוד בין קיר המסתור לתקרה וכשנספג הקיר במי גשמים חודרת הרטיבות דרך תקרת הבטון לחדרים. כמו”כ ניתן לראות כתם רטיבות מתחת למיכל אגירה נוזל. הרטיבות חודרת כתוצאה משיפועי אספלט שאינם נכונים והמים עומדים ואינם מתאדים כי הדוד מונע חדירה של קרני שמש ומפריע לאוורור….”

יובהר: מומחיותו של המומחה אינה לראות רטיבות – ולומר כי יש רטיבות, פעולה שמאמצים רוב המומחים, בעיקר אלה המתמנים על ידי בית המשפט.

תפקידו של המומחה הוא אחר: לאתר את שורשו של הליקוי בתכנון ובבנייה אשר בעקבותיו עלולה להיווצר חדירת רטיבות, בין אם היא גלויה וידועה ובין אם הרטיבות טרם נגלתה. זאת עשה המומחה בתיק זה, וכך גם צריך מומחה לעבוד.

*  *  *

לסיום – בגין ליקויים מסוימים שעניינם אחזקת הבית, אשר אבחנתם בתור ליקויים מסוג זה תיעשה ע”י מומחים [שילוב של מומחה לבנייה עם עו”ד], יש לדייר בבית משותף עילת תביעה נגד וועד הבית.

[14 לאוג’ 2006]
www.benezra.co.il