במסגרת עבודתי המקצועית, אני נפגש לא אחת עם תופעה של קיום עילות ברורות למגוון רחב יריעה של ליקויי תכנון ובנייה בדירה, שבעליה נמנעים מלהגיש תביעה ולמצות את זכויותיהם בגלל ההוצאות הכרוכות בכך, כאשר חלק מההוצאות הוא פועל יוצא של החלטות שיפוטיות במהלך הדיון בבית המשפט ואין לחזות חלק זה מראש. הדברים לא אמורים לגבי אגרת בית משפט, שהיא הוצאה ידועה מראש, ובדרך כלל גם לא על הוצאות עורך הדין והמומחה מטעם הדיירים אשר אף אלה קבועים בהסכם, אלא דווקא הוצאות העלולות לחול בנסיבות העניין ללא כל ידיעה או הערכה מראש על אודותיהן.

מרכיב זה יוצר אי וודאות שלא כל דייר מוכן לעמוד בו, ועורך הדין המטפל אינו יכול להבטיח בנדון דבר. 

תת התמחויות 

ראשית ייאמר, כי על אף מגוון הליקויים הקיימים בדירה, וביניהם לעתים תכופות ליקויי רטיבות בצד הפרעות בחשמל, ליקויי בטיחות, צנרת, מתקנים ואף מעלית, וליקויים הדורשים הערכה שמאית, התובע לא אמור להזמין לבדיקת דירתו מומחים בכל ענף וענף, אלא די לו במומחה אחד שירכז את כל הליקויים, והייתי ממליץ – לרבות ליקויים שמאיים, אשר כשהמומחה אינו שמאי מקרקעין הוא אמנם מנוע מלהעריכם, אך אינו מנוע מציונם.

לדוגמא: גובה הדירה צריך להיות לכל הפחות 250 ס”מ בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.03 [כך לגבי חדרי שינה ודיור ולגבי מטבח, ומידות אחרות לגבי פרוזדורים, חדרי שירות וחדרים בעליית הגג]. כשמהנדס אזרחי בודק את הדירה, הוא יכול לרשום בחוות דעתו כי גובה הדירה במיקומים כפי שמדד הוא בשיעורים שקבע, מבלי לקבוע את שיעור ירידת הערך בגין אי התאמה זו. לפי קביעה מעין זו, גם כשלא מוזמן על ידי התובע שמאי מקרקעין להשלמת חוות הדעת, יש לפחות שתי דרכים בהן יכול התובע לבוא אל שלו:

א.   המומחה שיתמנה בבוא העת כמומחה מטעם בית המשפט – יהיה שמאי מקרקעין ויחווה דעתו המקצועית לגבי אי התאמה זו.

ב.   בית המשפט יפסוק פיצוי על דרך ההערכה – ראה בעניין זה ע”א 1781/90 דרוקר זכריה בע”מ נ’ ציון פרטוש ואח’, בית המשפט העליון, פד”י מ”ז (2) 621, שם נפסק כדלקמן: 

“המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו וודאי, אפשר עדיין לפסוק פיצויים עד דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת”. 

לענייננו, יש לתובע הקלה נוספת בכך שגם אם בכלל הליקויים יש גם ליקויי איטום הוא אינו נדרש להזמין לבדיקתם מומחה נפרד לאיטום. נושא זה זכה לדיון בפסק דינו של השופט ד”ר ג’ קלינג בת”א 1171/89, זכריה זלוצין ואח’ נ’ דיור לעולה בע”מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, לא פורסם, ולהלן ציטוט: 

“כיום, אין קץ להתמחויות בתחומים שונים, ואין קביעה כי יש תת-התמחות שאינה מנת חלקו של מומחה, אומרת כי אין לקבל חוות דעתו של אותו מומחה המתייחסת לאותן תת התמחויות”. 

בפועל, בית המשפט התחשב בקביעותיו של מומחה אשר טען כי אינו מתמחה בליקויי איטום, אך חיווה דעתו במקצועית והעריך עלויות תיקונים בנושאי איטום לא פשוטים – חדירת רטיבות למחסנים במפלס נמוך.

כך גם לכל נושא- משנה הכלול בחוות הדעת. 

שכר טרחה בגין תשובות לשאלות ההבהרה 

נוהג נפסל הוא, של מומחים המתמנים על ידי בית המשפט, לגבות תשלום עבור תשובותיהם לשאלות הבהרה של צד לדיון המתעוררות לאור חוות הדעת. נושא זה נדון ב”ליקויי בנייה כרך א'” מאת א’ בן עזרא בהוצאת “בורסי” 2006, עמ’ 219 – ראוי לעיין שם כולל הפסיקה המובאת בנדון. עדיין אנו מצפים להלכה פסוקה שתצא מבית המשפט, שתבהיר סוגיה זו, דבר שיפזר ערפל מיותר ויצמצם את אי הוודאות של הצדדים לדיון באשר להוצאותיהם. 

שכר טרחת מומחה בית המשפט

יובהר: לפי סדר הדין האזרחי תשמ”ד 1984 פרק י”א (מומחים) סעיף 131, בית המשפט מוסמך לקבוע מה יהיה שכרו של מומחה מטעם בית המשפט, אולם זאת ייעשה בהתחשב בתנאים, אם הועלו והוסכמו, שהציב המומחה עובר למינויו. ראה בעניין זה החלטת השופט ד”ר ע’ אזר בת”א 73161/96, הלפרין נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ, בית משפט השלום בתל אביב, לא פורסם, מובא בספר “ליקויי בנייה כרך א’ ” הנזכר, עמ’ 230. בדרך כלל נושא שכר טרחת מומחה בית המשפט לא מותנה מראש על ידי המומחה אלא ניתן לשיקול דעת בית המשפט. בכל מקרה, בין אם יש התניה מוסכמת [שכן אין דרך להכתיב למומחה את שכרו, אך כאשר הוא אינו נוקב בשכר – המשמעות היא שהוא סומך ידיו על החלטת השופט], ובין אם אין, בית המשפט הוא אשר קובע לפי סעיף 131 מי מבין הצדדים לדיון יישא בעול הכספי, ובאילו שיעורים. 

כאשר שום דבר לא התברר, מקובל על בתי המשפט להטיל את העול הכספי הכרוך בשכרו של המומחה שווה בשווה בין הצדדים לדיון. גם “שווה בשווה” אינו מוגדר באופן אחיד: יכול הנטל להיות מחולק שווה בשווה – 50% על התביעה ו- 50% על ההגנה, ויכול הנטל להתחלק שווה בשווה בין כל הצדדים בתיק, דבר שמשנה את החלוקה. 

לעתים, באמצע הדרך של ההליך המשפטי, חלה התבהרות ומסתבר לבית המשפט כי יש ליקויים ואי התאמות בנכס [בדירה], ואז, אין סיבה להמשיך ולחייב את הדיירים-התובעים בנשיאה בעול הכספי בגין המשך עבודתו המקצועית של המומחה, בדיקות מעבדה ככל שנדרש, והוצאות אחרות. בתי המשפט נוהגים להמשיך ולהעמיס על התובעים תשלומים שונים במסגרת תנאי הפתיחה – 50% – גם כאשר ברור כי בנכס  יש ליקויי בנייה וכי מה שנותר לבדיקה משפטית אינו עצם קיומם, אלא סכומי הפיצויים הראויים. במצב זה, נעשה עוול לתובעים שצריכים להמשיך ולממן את בית המשפט והמומחה שמתמנה, הוצאות שונות כפי שנדרש בנסיבות העניין, רק כדי   …שבסוף הם יקבלו החזרים להשקעתם.

מצב זה לא הכרחי.

בתיק הלפרין הנזכר, בהחלטה הנדונה, החליט בית המשפט כי הוצאות המומחה יחולו על הנתבעת, לרבות תשובות לשאלות ההבהרה שהועלו על ידי התובעים, ולהלן ציטוט מדבריו שם: 

“בהחלטה קודמת נקבע כי שכר המומחה חל על הנתבעת. לא נאמר על מי יחול שכר עבור שאלות הבהרה. המחלוקת היא איפוא האם מדובר בחלק בלתי נפרד מחוות הדעת, או עבודה נוספת ומיוחדת שנדרשת לפי בקשה של התובעים שאינה מחויבת המציאות. ב”כ האדריכל טענה אמנם שעבודה נוספת זו של המומחה אינה מחויבת המציאות מפני שניתן להציג לו שאלות החקירה נגדית בנושאים אלו. שקלתי טענה זו בכובד ראש. אולם העיון ברשימת השאלות מלמד כי אין מדובר בנושאים שהמומחה יכול להשיב עליהם מעל דוכן העדים אלא השאלות מחייבות אותו להידרש לעבודה של מדידות, הערכות ובדיקות שונות, שעליו לבצע כדי להיות ערוך ומוכן לחקירה הנגדית. השאלות במקומן, ומחוייבות המציאות. …אני קובע כי השכר בגין שאלות הבהרה ובגין חוות דעת אקוסטית משלימה ישולם על ידי הנתבעת”.  

מדובר בהליך תקין: לא עוד הטלת התשלום אוטומטית “חצי חצי”, אלא בדיקת הנושא לגופו, והתעמקות במהות השאלות ובטיבן, כפי שהדבר מצופה מבית המשפט. באותו תיק לא רק שבית המשפט חייב את הנתבעת לשאת בעלות התשובות שהוצגו על ידי התובעים, אלא גם חייב את הנתבעת לשאת בעלות חוות דעת בתת-התמחות שנדרשה בנסיבות העניין בנושא האקוסטיקה. 

מן הסתם, עובר להחלטה זו השתכנע בית המשפט כי יש ליקויים בדירות התובעים, ליקויים שנגרמו באחריות הנתבעת ולפיכך הם מזכים את התובעים בפיצויים. כך גם קרה בסופו של יום, בפסק הדין שהתקבל. בית המשפט לא מצא שום היגיון בהטלת העול הכספי של המשך הדיון על התובעים לאור זאת, ובהיווכח קיומו של הנזק – פטר את הניזוק מלשאת בעול הוכחת דיוקם של דברים והוכחת שיעורו הקצוב של נזקם. 

———————–
30 ליולי 2006
www.benezra.co.il