פיצוי בגין שטח דירה על סמך פרוספקט
פיצוי בגין שטח דירה על סמך פרוספקט
|
“כעניין של נוהג שיווקי הולם, ראוי הוא שחברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, תקפדנה להדגיש בפני הציבור כי הנתונים המצויינים בהם הם אך אינדיקציה כללית לאופי הממכר, ואין לראות בהם נתונים מחייבים, לבל יווצר חשש להטעיית הציבור. נוהג כללי זה נדרש אף בלא קשר הכרחי למידת הפירוט המופיע בחוזה המכר לגבי מאפייני הממכר”.
שטחה של דירה הוא אחד הגורמים הכי קובעים לגבי מחירה. כאשר יתר הנתונים המשפיעים על מחיר הדירה זהים, כגון: אזור המגורים, נתוני תכנון אורבני, תכנון אדריכלי, רמת גימור ועוד, אז מחיר הדירה הוא ביחס ישר לשטחה או קרוב מאוד לערך זה. ראה בעניין זה פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, ע”א 535/95 + ע”א 677/05 צוקלר נ’ לחאם ואח’, לא פורסם, [מובא בספר “מומחיות בתכנון ובבנייה” כרך א’ בהוצאת “אתיקה” עמ’ 165, ראה שם עמ’ 168 סעיף 11] שופטים: י’ גריל, ש’ פינקלמן, י’ יעקובי-שווילי, בו אומץ פסק הדין קמא וחושב פיצוי בגין הפרש של 6.46 מ”ר [מתוך 129 מ”ר] ביחס ישר למחיר הדירה, לאמור, הואיל ומחיר הדירה היה 184090 ש”ח, נקבע שיעורו של הפיצוי
184090 x6.46
לחלק ל- 129 מ”ר = 9218 ש”ח .
לפיכך המידע על אודות שטחה של דירה הוא חיוני לקונה, לשם הערכת שוויה של הדירה בהשוואה לדירות אחרות הבאות בחשבון לרכישה.
הקונה אינו אמור לחשב את שטחה של הדירה על פי מידותיה מהסיבות הבאות [כל סיבה אחת מהנ”ל, דיה כדי להסיק זאת]:
א. לא כל קונה יכול לבצע פעולת חישוב לקביעת שטחה של הדירה, גם כאשר כל המידות מצויות בתוכנית.
ב. גם קונה המסוגל לבצע את החישוב, לא אמור לדעת מה נקבע בתקנות השונות המתייחסות לשטחה של הדירה, ולפי איזה סעיף בתקן 975 הדן בשטחה של הדירה צריך לחשב את השטח, או שמא לפי הפסיקה כפי שיובהר להלן. יש לדעת כי בתקן 975 מדובר בשטח דירה אפקטיבי, בשטח דירה נומינלי, בשטח דירה נטו, עם או בלי הצמדות לסוגיהן, ועוד.
ג. בדרך כלל בתוכנית המכר לא מופיעות כל המידות הדרושות לחישוב שטח הדירה.
הלכת צמיתות הידועה היא למעשה הלכת ורדי יצחק, כי הבסיס לחישוב שטחה של דירה נוצר בבית המשפט המחוזי בחיפה ת”א 934/85 ורדי יצחק ואח’ נ’ מליבו בע”מ ואח’, שופטת: טובה שטרסברג-כהן ואושש בבית המשפט העליון בע”א 6025/92 צמיתות נ’ חרושת חימר, פד”י נ (1) עמ’ 826. פסק הדין המחוזי, שהיווה את הבסיס להלכה הידועה כהלכת צמיתות, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” בהוצאת “בורסי” 2002 מאת א’ בן עזרא בעמ’ 235.
וכך יחושב שטחה של דירה ברוטו:
א. להבהיר, בפסקי הדין מדובר במפורש על שטח ברוטו של הדירה, ולא בשטח נטו.
ב. שטח הדירה יכלול את מה שכלול בתוכה כולל שטח החתך האופקי של קירות פנים וחוץ, כולל מחצית שטח החתך האופקי של הקירות המשותפים.
ג. שטח הדירה ברוטו לא יכלול שטחי מרפסות שאינן מקורות.
ד. שטח הדירה ברוטו לא יכלול שום מרכיב שמצוי מחוץ לדירה, כגון – חלק יחסי בחדר מדרגות, מעלית, לובי וכו’.
עוד יובהר כי עובר לגיבוש הלכה זו, התשתית הייתה כדלקמן:
א. פרוספקט שניתן לדיירים ובו מידות הדירה + רישום שטחה.
ב. הפרוספקט היווה תוכנית לכל דבר מבחינת רמת פרטיו, אך היה כתוב עליו כי הוא פרוספקט.
ג. במסמכים המאוחרים לפרוספקט לא נרשם מהו שטח הדירה – לא במפרט ולא בחוזה.
במצב דברים זה, בצדק ראה בית המשפט בפרוספקט מסמך מחייב, כי מה שכלול בו [ולענייננו – רישום מפורש של שטחי הדירות] – היווה נתון שלא נסתר ע”י מסמך מאוחר יותר.
סוגיה דומה התעוררה בת”א 23051/00 דגן גיא נ’ אנגל בע”מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: מנחם רניאל, פסק דין מיום ז’ באב תשס”ג [5 באוגוסט 2003]. אמנם הדירה נבנתה על פי תוכנית המכר שצורפה למפרט, בשטח של 72 מ”ר, אולם זאת נעשה בניגוד להבטחה שבפרוספקט, לפיה שטח הדירה היה אמור להיות 105 מ”ר.
להבהיר שוב: לא נטענה ולא הייתה כל אי התאמה בין הדירה בפועל לבין תוכנית המכר, אלא, כל שנטען הוא שלא קויימה ההבטחה שבפרוספקט לדירה בגודל 105 מ”ר.
השופט מ’ רניאל נימק ופסק:
“לפרוספקט יש ערך מחייב, כאשר הוא המסמך היחיד שנמסר לקונים שבו נמסר לקונים שטח הדירה, ועליו הסתמכו. גם בפ”ד שלפרד [ע”א 8737/00 שלפרד נ’ ז’אק] ניתנה הכרעה על פי פרשנות הפרוספקט וגבולותיו הסבירות בהבטחות שהוא מבטיח. במקרה שלפני, התובע ראה וחתם על המפרט ועל התוכנית שצורפה לו. ואולם, למרות שבמפרט כתוב ששטח הדירה לפי התוכנית המצורפת, אדם רגיל אינו יכול להסיק את שטח הדירה מתוך התוכניות. לא כתוב באף אחת מהתוכניות שטח הדירה או שטח כל חדר. אילו הייתה הדירה מרובע משוכלל, ניתן היה להטיל על הקונה לחשב את השטח. הדירה אינה מרובע משוכלל, וחישוב השטח אינו דבר פשוט, כפי שקבעה השופטת י’ שיצר בת”א 108177/98 סייהו נ’ דירות שקד בע”מ שנדון בפניה”.
ראוי להעיר כי רישום שטחי החדרים לא היה עשוי להועיל לדייר לעניין שטח הדירה, מפני ששטחה של הדירה ברוטו לפי הלכת צמיתות כמבואר לעיל, אינו שווה אפילו באומדנא לסכום שטחי החדרים מהטעמים הבאים:
א. שטחי החדרים ניתנים נטו, ללא שטחי הקירות.
ב. שטחי החדרים לא כוללים את שטחי הפרוזדורים, ושטחים “משניים”נוספים הקיימים בדירה.
ג. הדייר לא אמור לדעת מהי השיטה לחישוב שטח הדירה.
גם צורה מלבנית או ריבועית של הדירה לא פותרת את הבעייה לדייר, בבואו לחשב את שטח הדירה, כי הוא לא יידע האם לכלול את המרפסות בשטח הדירה, כיצד לכלול את עוביי הקירות, מה דין מבואה שמחוץ לדלת הכניסה, מה דין גגון, קרניז, מזווה, משטח כביסה שמעבר למעקה, אדנית הצמודה לקיר החיצון, מחסן, שטח משותף, הצמדות ועוד.
בת”א 108177/98 סייהו הנזכר מודע בית המשפט לפסיקה אחרת, לפיה נקבע כי כשנאמר במסמכי המכר ששטח הדירה הוא בהתאמה לתוכנית, ואין אי התאמה לתוכנית אז אין לרוכש הדירה כל עילת תביעה בגין מסמך הקודם למסמכי המכר [כגון: פרוספקט או עלון], אולם פסק הדין המנומק קבע אחרת:
א. העלון [הפרוספקט] שניתן לדיירים לפני רכישת הדירה, ובו היה כתוב כי שטחה של הדירה ברוטו הוא x, מהווה הזמנה לניהול משא ומתן, והוא בגדר מסמך שהוכן במהלך המו”מ לקראת כריתת החוזה. ככל שפרטיו לא שונו בחוזה, הרי יש לו תוקף מחייב. לא כך היו פני הדברים לו החוזה היה רשום כי שטחה ברוטו של הדירה אינו x אלא y, כי אז העלון לא היה מחייב מבחינת ציון שטח הדירה. השמטת הערך של שטח הדירה מהחוזה, לא מהווה שינוי הערך שהופיע בעלון.
ב. העלון מלמד על אומד דעתם של הצדדים בנוגע לשטח הדירה שהוא x ברוטו.
ג. אף שהתוכנית שצורפה לחוזה המכר כוללת מידות, הרי מכיוון שלא מצוין בה שטח הדירה ממש, אין התאמה לתוכנית פוטרת את הקבלן מהצורך לגלות בחוזה בבירור מהו שטחה של הדירה ברוטו, ובאין גילוי כזה במפורש, תהיה הפרשנות לפי אומד דעת הצדדים שהיא כי שטח הדירה ברוטו הוא כרשום בעלון, וכי המונח ברוטו אינו מה שרשום במסמכים נעלמים מעיני הקונה, הדנים בהגדרות שונות, [ובתיק זה לא עמדה לנתבעים הטענה כי על פי תקן ישראלי 975 הדן בשטח הדירה – השטח ברוטו כולל חלק ברכוש המשותף], אלא דווקא הלכת צמיתות היא הקובעת ולפיה שטח ברוטו של דירה לא כולל חלקים שמחוץ לדירה [חלקים ברכוש המשותף].
ד. הדרישה מדייר שיחשב בעצמו את שטח הדירה בהסתמך על מידות הרשומות בתוכנית היא דרישה לא ראויה. אין להטיל על הקונים לבצע פעולות חישוב מעבר לקריאת החומר שבחוזה.
ה. גם על פי הגדרת חוק המקרקעין יש הפרדה בין הדירה לבין חלקים המצוים מחוץ לדירה ואינם חלק ממנה.
ו. הקבלן המציג דירה יותר גדולה עושה עסקה שלא בתום לב, במטרה להתעשר על חשבון הקונה.
פסק הדין סייהו לא פורסם והוא מובא להלן בהמשך. פסק דין זה כולל ניתוח משפטי של הסוגיה ומסתמך על פסיקה מנחה ומחייבת, תוך ציון פסיקה נוגדת, ובכך חשיבותו.
כ ל שנדרש זה לרשום בגלוי וברהיטות, לא רק בפרוספקט אלא גם בתוכניות/במפרט/בחוזה, כי שטח הדירה הנמכרת הוא 100 מ”ר [או ערך אחר]. לא מובן, ואולי כן מובן, מדוע חברות קבלניות רבות מתחמקות מגילוי בסיסי זה במסמכי המכר.
על פסק דינו של השופט מנחם רניאל, דגן הנזכר, הוגש ערעור – ע”א 2081/04 אנגל בע”מ נ’ דגן גיא, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: ע’ גרשון, י’ גריל, ר’ חפרי-וינוגרדוב. פסק הדין בערעור ניתן ביום כ”ח בתמוז תשס”ה [4 באוגוסט 2005].
לדעת השופט ע’ גרשון, די בצירוף תוכנית נכונה במידותיה לחוזה המכר כדי שתהיה התאמה למובטח, אף אם לא נרשם בתוכנית זו הנתון היסודי – שטחה של הדירה.
ייאמר כי הוא הסתמך בפסקו על מספר פסקי דין, בהם גם על פסק דין בבית המשפט העליון בו נפסק פיצוי בגין שטח דירה מופחת לטובת דיירים, במצב בו בתוכנית אשר קיבלו מהקבלן נרשם שטח הדירה, ואילו השטח בפועל לא התאים למובטח, אף שלא היו אי התאמות במידות שבתוכנית [ע”א 5602/03 אבי סגל ואח’ נ’ שיכון ופיתוח בע”מ].
דעתו של השופט גרשון לבטל את הזיכוי בגין שטח הדירה הייתה דעת מיעוט, אלא שאף שופטי דעת הרוב [השופטת וינוגרדוב והשופט גריל] לא פסקו פיצוי מלא לפי ירידת ערך הדירה בגין הפסד שטחה. להלן ציטוט מדעת הרוב:
“חברי, השופט גרשון, מציין כי מקום בו צורפו תכניות מפורטות של הדירה להסכם, תכניות הכוללות מידות של כל חדר והקונה חתם על תכניות אלה, יש לראותו כמי שידע מה שטחה הצפוי של הדירה.
בפסק דינו מציין בימ”ש קמא כי באף אחת מהתכניות לא כתוב שטח הדירה או שטח כל חדר. במצב זה שונות נסיבות תיק זה מהנסיבות שפורטו בעניין ע”א 9085/00 שטרית נ’ אחים שרבט חב’ לבניין בע”מ.
לטעמי, צדק ביהמ”ש קמא כאשר סבר כי מידת השטח המצויינת בפרוספקט מחייבת במקרה זה.
6. אכן, במקרה שלפנינו, המפרט מפנה לשטח לפי התכנית “המצורפת בזה” אך במקרה שלפנינו קבע בימ”ש קמא כי לא ניתן להסיק את שטח הדירה מתוך התכניות שכן לא כתוב באף אחת מהן שטח הדירה או שטח כל חדר.
7. מאידך, כפי שצויין לעיל, מתברר שסכום התמורה ששילם המשיב תאם את שטח הדירה שנמסר בפועל.
במצב זה אין לומר שנגרמה ירידת ערך כתוצאה מהמידות הקטנות יותר שבוצעו בפועל.
מאידך, זכאי המשיב, לדעתי, לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה כתוצאה מאי ההתאמה.
בקביעת שיעור עוגמת הנפש יש לקחת בחשבון את העובדה שלא נגרמה ירידת ערך ואף את העובדה שהמשיב חתם על התכנית, וכן את העובדה שעמדתה של המערערת אינה מניחה את הדעת.
מתברר כי המערערת רואה בציון מידות השטח בפרוספקט משום טעות (ראה הודעת הערעור ס’ 29). לא שמענו כי מי מאנשי המערערת העמיד את הרוכש על כי ארעה טעות טרם כריתת החוזה. מצב זה אינו מניח את הדעת ואין אלא לשוב ולהפנות לדבריה של כב’ השופטת פרוקצ’יה בע”א 9085/00 שטרית נ’ אחים שרבט חב’ לבניין בע”מ, פ”ד נז(5) 468 בעמ’ 473, לפיהם:
“כעניין של נוהג שיווקי הולם, ראוי הוא שחברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, תקפדנה להדגיש בפני הציבור כי הנתונים המצויינים בהם הם אך אינדיקציה כללית לאופי הממכר, ואין לראות בהם נתונים מחייבים, לבל יווצר חשש להטעיית הציבור. נוהג כללי זה נדרש אף בלא קשר הכרחי למידת הפירוט המופיע בחוזה המכר לגבי מאפייני הממכר”.
אין אלא להוסיף כי נוהג שיווקי הולם, כמו גם נורמת התנהגות סבירה, הם כי מקום שקבלן המציע הצעות לרוכשים פוטנציאליים טועה בפרטי ההצעה, יעמיד את הרוכשים על הטעות שארעה בכל ההקדם.
8. בנסיבות הענין סבורה אני כי נכון לחייב את המערערת בפיצוי המשיב על עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהטעות ואי תיקונה בסכום של 15,000 ₪”.
ההתלבטות של בית המשפט ניכרת בפסק דינו.
במישור העקרוני [החשוב לענייננו] נפסק בערעור כי פסק הדין של בית משפט השלום צדק בקביעה כי כאשר נקבע בפרוספקט דבר מה שלא שונה במסמך מאוחר יותר – הרי מה שנקבע בפרוספקט [במקרה הנדון – שטחה של הדירה] הוא מחייב. כמו כן מצא בית המשפט שבערעור לנכון לפצות את הדיירים בגין ההטעייה או הטעות.
אציין ראוי שניצמד להלכת צמיתות הנזכרת, תוך הבנת הרקע שהיווה את הבסיס לפסק הדין – קבוצת בניינים בשכונת סטלה מריס בחיפה אותם בדקתי, אשר לגביהם ניתן לדיירים פרוספקט [שהוא תוכנית] עם מידות מלאות לכל חלקי הדירה, ללא אי התאמה במידות אלא “רק” אי התאמה לרישום שטחה הכולל של הדירה.
בנסיבות אלו מגיעים אנו למסקנה כי יש להעדיף את פסק הדין בת”א 23051/00 + פסק הדין בהלכת ורדי ובהלכת צמיתות שחד הם, על פני פסק הדין שבערעור ע”א 2081/04 שאמנם אישר את עקרונות פסק הדין קמא, אך למצער זיכה את הנפגעים רק בחלק מנזקם.