ספר לרוכשי דירות

ד”ר אברהם בן עזרא: “זכויותיו של רוכש דירה”, הוצאת “קרטוב”, 214 עמ’, 94 ₪].

רכישת דירה – לפחות אצל רוב האנשים – היא העסקה הכלכלית הכבדה והמשמעותית ביותר שיעשו אי-פעם בחיים: מלבד ההיבט הכספי הכבד יש לה סעיפים נלווים – התעסקות בליקויי בנייה, שיפוצים, תיקונים ועוד התמודדויות מול קבלנים, שמאים, עורכי-דין, אדריכלים, מהנדסי עיר ו-וועדות בניה. מאחר והאדם הרגיל – וזה נכון לגבי הרוב – אינו מתמצא במציאות הסבוכה הזו, הרי שכל הסאגה [טפסים, סחבת, התרוצצויות, עגמת נפש] מסובכת מאוד עבורו.

ד”ר אברהם בן עזרא – שלמען הגילוי הנאות יצוין כי הוא בעל טור במוסף זה – הוציא לא מכבר ספר בשם “זכויותיו של רוכש דירה” בהוצאת קרטוב.

“הספר הוא תוצאה של כתיבה מצטברת, תשובות לשאלות ומתן פתרונות בפועל למצוקות של דיירים שרכשו דירה ומצאו את עצמם לבדם מול אנשי מקצוע, שלא אחת ניצלו את חולשותיהם”, אומר בן עזרא, מהנדס בניין במקצועו ומי שעוסק בכתיבה ובייעוץ בתחום התכנון וההנדסה האזרחית.

הספר מפשט את הזכויות המגיעות לנו כקונים ואת החובות המוטלות עלינו, מהשלבים המוקדמים שלפני רכישת הדירה ועד השלבים האחרונים, כשהדירה כבר ברשותנו ומתגלים בה ליקויים. ולמרות שהוא נשען על פסקי דין, שהם בעצם השורה התחתונה של הזכויות והחובות, הוא כתוב בשפה די ברורה ושווה לכל נפש.

הפרק הראשון עוסק בשלבים המוקדמים: יש בו התייחסות לפגישה הראשונית שלנו עם “המערכת המשומנת של יועצי הקבלן או יזם הבנייה – אדריכל, מהנדס, עורך דין, פקיד מכירות, אלה מדברים אתנו ‘בגובה העיניים’. התוצאה עלולה להיות תהליך כפייה עסקי, מוסווה וידידותי, שבו לא רק שהדייר משלם במיטב כספו, אלא גם מובל, תוך שימוש באמצעים פסיכולוגיים, לחתום על ההסכם לפי התנאים הקשוחים של הצד הנגדי”, כדברי בן עזרא.

הפתרון שהוא מציע בספר הוא הטיפ הראשון והחשוב שלו: לפני שרוכשים דירה, דאגו לעצמכם לעורך דין. “גם אם הקונה נדרש לקבל את השירותים המשפטיים מעורך הדין של הקבלן, חשוב שלא יסמוך עליו”, אומר בן עזרא. “אחרי הכול, הוא עורך הדין של צד בעל עניין. הקונה צריך עורך דין מטעמו, שייצג אותו בכל שלבי ההתקשרות ואחריה. במלים אחרות, הייצוג צריך להיות מתמשך ולכלול גם נושאים שעשויים לעלות לאחר רכישת הדירה ואכלוסה. למשל: רישום בטאבו, דאגה לשימוש ברכוש המשותף, התאמת הבנייה לחוזה המכר, הגשת תביעה נגד הקבלן במקרה הצורך, ועוד”.

בפרק ‘עקרונות ליקויי הבנייה ותיקוניהם’ מביא בן עזרא פסיקה, שלפיה הודעת הקונה לקבלן על ליקויי הבנייה אינה חייבת להיעשות בכתב, ודי בהודעה בעל פה כדי שהוא יהיה זכאי להסתמך על חוק המכר בתובעו פיצויים. הפרק מתייחס גם לכל נושא הפיקוח והביטוח, פיצוי סגין נזק לא ממוני, תקופת התיישנות בליקויי בנייה, פיצוי בגין שינוי במספר הדירות בבניין, דמי עגמת נפש ועוד.

פרק חשוב סוקר את ליקויי הבנייה השכיחים בראי בית המשפט. ביניהם – ליקויי ריצוף, פגמים אסתטיים בדירה, אופן המדידה של רוחב פרוזדור ודיפון אמבטיה. הפרק האחרון נותן טיפים ועונה על מגוון גדול של שאלות כמו בנושאי תכנון, רישוי ויחסי שכנים. למשל, מה קורה ומה אפשר לעשות כששכן בונה תוספת ומסתיר לכם אוויר, אור ונוף; מה הדין כשאחד הדיירים מעוניין בבניית התוספת לדירתו; מהו הפורום בו צריכות להתקבל החלטות בבית משותף; ועוד ועוד.

הנה ארבעה טיפים נוספים לרוכשי דירות, מאת בן עזרא:

n      אל תבצעו שום שינוי בדירה לאחר חתימה על ההסכם. בשלב זה אתם כבר בידי הקבלן או החברה הקבלנית, ועבור כל שינוי שתבקשו [הוספות, ביטולים] אתם עלולים להידרש לתשלום גבוה. לעומת זאת, אתם עשויים לקבל זיכוי כספי על שינויים אלה [על ביטולים], אם תבקשו אותם לפני חתימת ההסכם, כשעוד רוצים אתכם. המלצה: דחו את החתימה על ההסכם, בקשו את השינויים, ורק אז חתמו. אפשרות אחרת, יותר זולה וכלכלית, היא להמתין עם השינוי עד שהדירה ברשותכם ולעשות זאת לבד, או להזמין בעל מקצוע.

n      גם אם אתם מאוד מרוצים מהדירה, דאגו שהיא תיבדק סמוך לקבלתה בידי מומחה – מהנדס בניין או אדריכל המתמחה בתחום. אל תחכו ל’שנת בדק’. זהו מושג של הקבלן, לא שלכם.

n      “אל תסמכו על אחרים. גם אם מיניתם לעצמכם עורך דין ו/או אדריכל, למדו לבד את הסוגיות”, אומר בן עזרא וממליץ על ספר נוסף, מאת טל רבינוביץ’, “עורך הדין לשירותך” בהוצאת שי.

n      אל תירתעו מהגשת תביעה על הליקויים שלא נפתרו ואל תיסחפו אחרי טענת הקבלנים שתביעה כזו היא סחיטת כסף: “דחו את הטענה בשתי ידיים”, מייעץ בן עזרא, “ודעו שזו אינה סחיטה, אלא דרך לגרום לאכיפה של חוקי הבנייה והעלאת רמת הבנייה בישראל. זו גם הדרך לקבל את מה שמגיע לכם”.