ההצדקה לסירוב קבלת הדירה

בעסקת מכר דירה, אחת מההתחייבויות של הקונה היא לקבל את הדירה. המוכר הוא בעל עניין כי הקונה יקבל את הדירה במועד ללא דיחוי, כי הוא מעוניין להיפטר מהנכס ולהמשיך לפרוייקט הבא, כי הוא מעוניין לקבל את יתרת התשלומים המגיעים לו, כמו גם לקצר את המועד לבל יתאחר במסירה – דבר שבדרך כלל כרוך בפיצוי כספי לפי תקופת הפיגור. אמנם גם הקונה בדרך כלל מעוניין לקבל את הדירה מטעמים מובנים, אולם יש מקרים בהם הקונה מעדיף כי תחילה יבוצעו בדירה התיקונים הדרושים וזאת כדי למנוע מצב בו התיקונים מבוצעים תוך כדי מגורים בדירה ויוצרים הפרעה ואי נוחות. במיוחד הדבר כך כאשר סוג התיקונים הוא מפריע במיוחד, כגון: הצורך להרוס מדרגות פנימיות המגשרות בין חדרי השינה לבין הכניסה, הסלון והמטבח, או הצורך לפרק ריצוף. גם סוג הליקויים עצמם [ולא רמת הקושי של תיקוניהם] עלול ליצור עילה מבחינת הקונה לדחיית קבלת הדירה – כגון – ליקויי רטיבות וחדירת מים, ליקוי שלא כל קונה מסכים לקבלו כגזירה.

בהמרצת פתיחה 11415/99 עונות חטיבת הפנאי בע”מ ואח’ נ’ מייק ואנה בן דוד, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: צפורה ברון, נדון מקרה בו דיירים שילמו כ- 85% מעלותן של שתי דירות שרכשו מהחברה, אולם לאור ליקויים שלא תוקנו – סרבו לקבל את הדירות. הקבלן ביקש מבית המשפט כי יצהיר [בפסק דין הצהרתי] שבנסיבות אלו – סרוב הדיירים לקבל את הדירות – החוזים בטלים.

למעשה, כתשובה, גם הדיירים ראו בהסכמים בטלים לאור הימנעות החברה לתקן את הליקויים.

כאן חשוב לציין את סוג הליקויים הנטענים והיקפם הכספי, כפי שניתן להסיק מפסק הדין. ראשית יובהר כי ערכה של כל דירה מהשתיים אותן רכשו הדיירים הוא כ- 620000 ₪ ובסך הכול 1,240,000 ₪ כאשר מתוך סכום זה – סך של 163000 ש,ח הוא עבור רכישת מניות בחברת הניהול של הפרוייקט.

הדיירים נעזרו לשם קביעת הליקויים והערכת עלויות התיקונים בחוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת מן השתיים, בהיקף כספי של 38,140 ש”ח לפני מע”מ בלבד, ומתוך פסק הדין אפשר ללמוד כי עיקר הליקויים היה ריצוף מוכתם בגין רטיבות כלואה, ליקויי איטום וליקויי גימור.

בדרך כלל, לגבי סוג זה והיקף זה של ליקויים, ההמלצה שמקבלים הדיירים מבאי כוחם היא לקבל את הדירה ולהגיש תביעה בגין הליקויים. השאלה הנשאלת היא, מהן זכויותיהם של הדיירים כאשר הם לא מעונינים לקבל את הדירות הפגומות הללו – האם סירוב קבלת הדירות הוא בעוכריהם? האם סירוב זה עלול לגרום לביטול ההסכם בניגוד לרצונם? אמנם במקרה הנדון גם הדיירים ביקשו לבטל ההסכם, [לאחר שהקבלן ביקש זאת] כמובן מטעמים אחרים, מטעמים נוגדים, אך עדיין בית המשפט היה צריך לתת את הדעת על עמדת הקבלן, אשר הגיש בקשה לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו החוזים של רכישות שתי הדירות בתנאים הנ”ל מבוטלים.

בית המשפט פסק:

1.      בהיות הבקשה למתן פסק דין הצהרתי במהותה היא מושתתת על דיני היושר, צריך המבקש לבוא אל בית המשפט בידיים נקיות, ופירושו של דבר הוא להציב בפני בית המשפט את מלוא המידע והעובדות הרלוונטיים, ובמקרה זה לא נהג כך הקבלן – הוא לא ציין כי הדיירים נעזרו בחוות דעת מקצועית לעניין הליקויים, ומעבר לכך, לא כלל בבקשתו את נושא הליקויים. בנוסף, הוא טען כי הדיירים נמנעו מלקבל את הדירות מבלי לציין את הסיבות לסירובם זה.

2.      פסק דין הצהרתי הוא סעד זמני, ובתור שכזה, מבקשו חייב לגלות לבית המשפט את כל העובדות, דבר שכאמור לא נעשה במקרה הנדון.

3.      לאור נמנעות הקבלן להתייחס ברצינות לטענת הדיירים לגבי הליקויים, שכן גם לאחר שהובעו בפניו הליקויים לפרטיהם הוא הזמין שוב את הדיירים לקבל את הדירות מבלי שתוקנו, די היה מצד התובעים להגיש לבית המשפט חוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת והם לא היו חייבים להיכנס להוצאות נוספות כדי לבדוק אם את הדירה השנייה, בה נטענו הליקויים שלא על סמך חוות דעת מקצועית כתובה. בית המשפט לא ראה בכך פגם.

4.      בית המשפט קיבל את דברי הדיירים כי רצו לקבל את הדירות ולא שאפו מלכתחילה לבטל את החוזים, שכן שילמו כ- 85% מהעלות והתריעו על ליקויים שלא תוקנו.

5.      בית המשפט קיבל את דעתו של מומחה הדיירים לפיה מכיוון שהליקויים כללו גם החלפת ריצוף, הדירות לא היו ראויות למגורים, ולפיכך הצדיק את סירוב הדיירים לקבלן כל עוד לא תוקנו.

6.      גם ליקויי הרטיבות התקבלו על ידי בית המשפט כליקויים המצדיקים סירוב קבלת הדירות.

יש ללמוד מפסק דין זה דבר מה על זכויות דיירים מול דירות פגומות. אציין את דברי הקדמתו של השופט צבי א’ טל [שופט בית המשפט העליון בדימוס] לספר “בקורת איכות בבנייה” מאת א’ בן עזרא ו-ש’ ספקטור:

“ליקוי מצוי אחד, שפגיעתו רעה ביותר, הוא הטחב והרטיבות בדירה. יש שהמים מחלחלים מלמעלה ויש שמפעפעים ועולים מלמטה, ויש החודרים, מחמת גשמים ורוחות עזות, בקיר שלא נאטם כראוי.

פעמים קשה לאתר את הליקוי ופעמים קשה מאוד לתקנו. ישנם ליקויים שתיקונם מצריך עקירת הריצוף והחלפת צנרת, וצריך הדייר לעקור מדירתו לפרק זמן התיקונים, או להמשיך ולדור הוא ובני ביתו, בתוך ההפיכה, וישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כלל. בין כך ובין כך לקונה – עגמת נפש, ומרורים, לבונה – כעס וטורח, ולזה ולזה הוצאות רבות. יש וכל ניסיונותיו של הבונה לתקן עולים בתוהו ועליו לשלם הון רב כפיצויים, שאין בהם להפיס דעתו של הקונה, הנשאר בדירה שאיכותה לקויה וירודה”.

כותב שורות אלו, ביחד עם עורך הדין [שהוא גם שמאי] שלמה ספקטור, הם המחברים של הספר “בקורת איכות בבנייה” בהוצאת “שי – ספרות משפטית”.