חוות דעת חוסמת זכויות

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

רוכש דירה הנעזר במומחה כדי לבדוק את דירתו, צריך לנקוט במשנה זהירות לבל יאבד חלק ניכר מזכויותיו על ידי התקשרות עם מומחה העושה עבודה חלקית מתוך הסתייגות מהנושא של בקורת מבנים, מתוך הזדהות עם הצד הנגדי, מתוך רשלנות מקצועית או מתוך “צדקנות” יתירה.

חוות דעת חלקית עלולה לגרום לאובדן זכויות בכך שבית המשפט לא יאשר בנקל פיצול סעדים, וכל מה שלא ייכלל בתביעה העיקרית, נהיה קשה לכלול בהמשכה של התביעה ו/או בתביעה נפרדת.

הדברים אמורים נוכח בדיקתי בית באלוני אבא בשבועות האחרונים, בדיקה שנערכה לאחר בקורת מבנים שנערכה לגבי אותו בית על ידי מהנדס מומחה הממונה על ידי בתי המשפט בתיקי ליקויי בנייה בדרך שגרה.

המומחה שקדם לי, שהינו שמאי מקרקעין ומהנדס בניין במקצועו ובהכשרתוף דילג על ליקויים ואי התאמות – לרבות:

n      אי התאמה לתוכנית המכר בהעמדת הבניין.

n      יצירת מעברים צרים ביותר במגרש, בניגוד לתוכנית המכר.

n      אי התאמה לתוכנית המכר בחזיתות הבית.

n      הימנעות מקביעה חיונית להחלפת הריצוף בקומת הקרקע בגלל ביצועו הלקוי ושימוש באריחים מנוקבים בשיעור מהותי ביותר המצדיק לפי קריטריונים שיפוטיים החלפת הריצוף.

n      אי התאמה לתקן ולהל”ת בעניין שטחי גישה.

במצב זה, הנזק תוקן באמצעות חוות דעת מקיפה המייתרת את השימוש בחוות הדעת הראשונה, שלא במקרה הדיירים לא היו שלמים עימה. להבהיר, לו הייתה מוגשת תביעה בגין ליקויי בנייה על סמך חוות הדעת המצומצמת, היו הדיירים מפסידים את עיקר זכויותיהם ללא דיון בהן בבית המשפט, וספק רב האם היו יכולים לחזור ולבקש מבית המשפט סעדים נוספים.

ראה בעניין זה תקנה 44 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד – 1984 הקובעת כדלקמן:

“(א) תובענה תכיל את מלוא הסעד שהתובע זכאי לו בשם עילת התובענה; אך רשאי תובע לוותר על חלק מהסעד כדי להביא את התובענה בתחום שיפוטו של בית המשפט. (ב) תובע שלא כלל בתובענה חלק מהסעד או ויתר עליו, לא יגיש אחרי כן תובענה בשל חלק זה”.

תקנה 45 ממשיכה וקובעת כי:

“מי שזכאי לסעדים אחדים בשל עילה אחת, רשאי לתבוע את כולם או מקצתם; אך אם לא תבע את כולם, לא יתבע אחרי כן כל סעד שלא תבעו, אלא אם כן הרשה לו בית המשפט שלא לתבעו”.

ראה להלן פסק דין של בית משפט השלום בירושלים, שופט: ר’ יעקובי, בעניין דחיית פיצול סעדים משלא הוגשה בקשה במועדה:

“ההליך השני – בשנת 2001 הגישו התובעים, נגד הנתבעת תובענה, המתבססת גם היא על אותו זכרון דברים (תובענה בסדר דין מקוצר – ת.א. 18995/01, נספח ד’ לכתב ההגנה) וכן על הסכם שנחתם בעקבותיו (נספח ו’ לכתב ההגנה). אין מחלוקת, כי במסגרת תביעה זו, שהוגשה כ-5 שנים לפחות, לאחר שההפרות הנטענות התגבשו, לא נתבקשה רשות לפיצול סעדים.

בעניין זה הדין עם הנתבעת. אכן, למרות שתביעה זו עסקה בהפרה אחרת של ההסכם, הקשורה בפן המיסויי של העסקה, עדיין, כיון שגם בענייננו מדובר בהפרה של אותו הסכם, שכבר נתגבשה במועד תחילת אותו הליך, הרי שבנסיבות אלה, היה על התובעים לבקש רשות לפיצול סעדים. משזו לא נתבקשה, ועל כן גם לא ניתנה, התובעים אינם רשאים לתבוע את שהם תובעים בתביעה דנן. כך נאמר, למשל, ע”י בית המשפט העליון, כי: “נכון ודאי, שעתירה לסעד של פיצויים בגין ההפרות שארעו עד למועד הגשת התביעה הראשונה, צריך היה התובע לכלול באותה תביעה, אלא אם הותר לו לגבי כך פיצול סעדים על פי תקנה 45. משלא נתבקש ולא הותר פיצול כזה בתביעה הראשונה, הרי לפי תקנה 45 סיפא הדין הוא, כי התובע לא יוכל לתבוע סעד בגין עילה זו לאחר מכן” (ע”א 830/86 ס.א.ר. חרושת דפנה נ’ ס.א.ר. סרט אלכסון, פ”ד מב(4) 805 , 809 א-ב).

יישומם של דברים אלה על המקרה דנן מביא לכך שהתובעים, שלא בקשו בשעתו פיצול סעדים , אינם רשאים עתה להגיש את התביעה הנוכחית, שבמסגרתה הם תובעים סעדים שלא תבעו במסגרת “ההליך השני” הנ”ל, ושהיה בידיהם לתובעם במסגרתו”.

{ת”א 03 / 1497 הרצברג שרה נ’ כדורי פיתוח עירוני בע”מ [פדאור 05 (11) 84 ]}

מיותר לציין כי גם לו ביקשו התובעים בזמן הנכון פיצול סעדים, לא הייתה וודאות כי בקשתם תתקבל על ידי בית המשפט.

לאמור, כשהתביעה המקורית הינה חלקית, ההשלמה כרוכה במשוכה שכלל לא וודאי כי התובע יעבור אותה, גם במקרה האופטימאלי בו בא כוחו יגיש בקשה לפיצול סעדים, ומכאן החשיבות לבחור את המומחה המתאים לשם קבלת חוות דעת מקצועית כוללת, דבר שייתר מראש כל צורך בבקשה לפיצול סעדים.