מינוי מומחה לבדיקת דירה

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

כבר נחזו מומחים המכהנים מטעם בית המשפט, אשר הציגו לבית המשפט מצג שווא, בכך שהתעלמו מנזקי רטיבות, עובש וטחב אותם ראו בדירה, בטענה כי רטיבות ועובש אלו לא מצוינים בפרטי פרטיהם בחוות דעת צד לדיון [אלו, מן הסתם, תופעות שנוצרו בגלל בנייה פגומה לאחר שקבע הדייר את עיקר עמדתו לגבי הליקויים]. מומחים אלו אינם ראויים לבדוק נכס.

*    *    *

בדיקת דירה לפני רכישה עשויה להקטין את החיכוכים בין הקונה למוכר, בין אם מדובר ברכישת דירה מחברה קבלנית אשר לגביה חל חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973 על כל משמעויותיו, ובין אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה.

באומרנו כאן “דירה” – הכוונה היא, כמובן, גם ל”בית”.

הדירה היא הנכס הכי משמעותי מבחינת ערכו הנרכש על ידי אדם מן הישוב. מטעם זה, מומלץ לבדוק את הדירה בעיני מומחה בטרם ביצוע עסקת הרכישה

מה ייבדק ומה לא ייבדק?

בבדיקה רגילה, כאשר אין סימנים בולטים לכשל מהותי, לא ייבדקו בדיקה ישירה יסודותיו הסמויים של הבניין, האיטום התת קרקעי ומערכות צנרת סמויות. כל אלה ייבחנו בבדיקה עקיפה – על פי מבחן התוצאה: סדקים מסוג מסוים יעידו על שקיעת יסודות, וסדקים אחרים על ליקויים בבנייה או בטיח; כתמי רטיבות יעידו על צנרת פגומה ו/או על ליקויים באיטום, אדני חלונות הבנויים בניגוד למפרטים מקובלים בענף הבנייה הם מוקד מובהק לחדירת רטיבות עתידית, ריח עובש הוא עלול להיות סימן למעברי רטיבות או לעיבוי – קונדנסציה, וכך הלאה. בדיקה על פי מבחן התוצאה המשולבת עם בדיקה על פי מה שנראה לעין למומחה – נעשית בידי מומחה, ששואף לאתר פגמים בדירה ולמנוע ככל האפשר הופעת ליקויים מפתיעים בעתיד. מומחה המצמצם את חוות דעתו רק למה שרואות עיניו – נוקט בשיטת “ראש קטן”, ועלול ליצור אכזבה בעתיד לקונה.

לא ייבדקו אלמנטים בבניין גמור מבחינת התאמתם לתקנים באופן מוחלט; יש בדיקות תקן שהן יותר יקרות מהפריט הנבדק, ולהלן דוגמא להמחשה: לבדיקת התאמה לתקנים של דלת מזוגגת, אשר ערכה הוא כ-800 ש”ח, אפשר להוציא אלפי ש”ח על ידי בדיקת התאמה לתקנים של הזיגוג, מילוי הדלת וטיב העץ, הצירים, הידית, הצבע, וטרם דיברנו על העיגון של המלבן אל הקיר…

יש לדעת: בהחלט ייתכן מצב בו נבדקה דירה לפני קנייה ובחוות הדעת המקצועית לא נאמר דבר וחצי דבר על ליקויי חשמל, בעוד ששבוע לאחר הבדיקה – ייגרם קצר חשמלי במערכות החשמל; בהחלט ייתכן מצב בו צנרת מים קרסה וגרמה לנזקים זמן קצר לאחר בדיקת מומחה – שלא כלל בחוות דעתו שום הערה בנדון.

הבדיקה בה מדובר היא בדיקת מומחה שהוא אדריכל או מהנדס, בידיעה שלא מדובר בבדיקה שמאית (קביעת ערכה של הדירה).

המומחה יבדוק את הדירה בדיקה חזותית, ויגלה ליקויי תכנון וליקויי בנייה בעיקר על פי מבחן התוצאה.

בנוסף, המומחה יבדוק מסמכים ותוכניות, ולכן מומלץ כי יוכנו לבדיקתו מראש עותקים מתוכיות של הדירה ומסמכים נוספים ככל שישנם – מפרט, תכתובת, תעודות אחריות, פרוטוקולים ועוד.

המומחה יתייחס לליקויי תכנון ובנייה – במישור הבטיחותי, התברואתי, וגימור הבית, מתוך ידיעתו את עיקרי חקיקת המשנה בתחום בקורת הבנייה; כך יוכל לאתר צנרת גלויה פגומה, שיפועי ניקוז לא נכונים, אדני חלונות המהווים מוקד לחדירת רטיבות, גגות רעפים בעייתיים, התקנה לקויה של כלים סניטריים, מכשולים ומעברים צרים בדירה, מפגעי תברואה, אי התאמות של חללים בדירה – לתוכניות ו/או לתקנות ולהוראות מחייבות ועוד.

בגילוי אי התאמות להיתר הבנייה יביע המומחה את דעתו המקצועית לגבי השלכותיהן של אי התאמות אלו – בתנאי שיומצאו לו מראש תוכניות היתר מעודכנות אותן אפשר לקבל במשרד מהנדס העיר או בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכן אפשר כי יסוכם עם המומחה כי הוא יבקר במשרד מהנדס העיר/המועצה המקומית לצורך זה.

כמובן שהמומחה יוכל גם להביע את דעתו המקצועית על רמת הביצוע והגימור של הדירה/הבית.

לעניין הליקויים שייכללו בחוות דעתו של המומחה – ראוי שיסוכם מראש כי הם יתומחרו, כי הערכת עלויות התיקונים ו/או השיפורים החיוניים היא בת משמעות לצדדים בעסקת המכר, אף שאין זאת הערכת שומה אלא קביעת עלויות התיקונים.

בנסיבות מיוחדות, יבחן המומחה את המגרש ואת הסביבה, ויביע דעתו ככל שיגלה בבדיקתו נושאים בני השפעה על איכות המגורים ו/או איכות הבנייה לפי הנסיבות, כמו גם על התאמה לעסקת המכר, כגון – קיר תומך בחצר שיציבותו מוטלת בספק, ניקוז חצרות פגום, בריכת שחיה שראוי לבטלה כי שיקומה יקר יותר ובלתי מוצדק, מפגע של עמוד חשמל או מתקני תקשורת, מידות מגרש שאינן תואמות את ההבטחה החוזית ועוד.

מה שבספק

לעתים יש למזמין טענה שספק האם יש בידו את המסמכים ואת הסימוכין כדי להוכיחה, כגון – נטען על ידי המזמין כי שטח המגרש שלו קטן ממה שהובטח לו, אך אין בידו תוכניות הכוללות מידות לשם הוכחת שטח המגרש, או – טוען המזמין כי מגיע לו דרך נוחה לשם עלייה לגג ואילו במציאות לא נעשה הדבר, ומצד שני טענה זו אין בה שמץ של אזכור במסמכי המכר אלא היא מושתתת רק על היגיון צרכני.

מצפים מהמומחה שלא יתעלם מטענה מעין זו, ולא ייצור בחוות דעתו מחסום ופסק דין שלילי בהימנעות מלציין אי התאמה או ליקוי שהוכחתם בספק. המומחה אמור לכלול בחוות דעתו את טענות המזמין, וחזקה עליו כי ידע שלא להיכשל בניסוחיו בעניין זה, בכך שלא יביע ולא יכלול בחוות דעתו טענות משפטיות שבשלב מתן חוות דעתו הן בחילוקי דעות.

בעניין זה, יש להיזהר ממומחים צדקנים, שברוב צדיקותם במירכאות כפולות ומכופלות הם רואים ליקויים ונמנעים מלפרטם, ומרוב זהירותם המופרזת וגם הזהירות צריכה להיכנס למירכאות כפולות – הם פוגעים במזמין ומבטלים חלק מזכויותיו.

כבר נחזו מומחים המכהנים מטעם בית המשפט, אשר הציגו לבית המשפט מצג שווא, בכך שהתעלמו מנזקי רטיבות, עובש וטחב אותם ראו בדירה, בטענה כי רטיבות ועובש אלו לא מצוינים בפרטי פרטיהם בחוות דעת צד לדיון [אלו, מן הסתם, תופעות שנוצרו בגלל בנייה פגומה לאחר שקבע הדייר את עיקר עמדתו לגבי הליקויים].

תחת זאת – היו אלה צריכים, וחייבים חובה מקצועית, לציין את אשר הם ראו – עם הערה כי הליקויים הנוספים הללו לא נכללו בחוות דעת התביעה, ובית המשפט ידון בסוגיה ויכריע את הדין.

מומחה מסוג זה, לא ראוי כי יבדוק נכס. לפיכך, רצוי לברר מראש מהן עמדותיו של המומחה בטרם מינויו.