סעד זמני לרוכשי דירה שאינה מתאימה למגורים

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

 

האירוע הינו פרט המלמד על הכלל, והכלל הוא קבוצת דירות אשר מטעמים שונים אינן ראויות למגורים.

הסיבות לכך יכולות להיות אי התאמה חמורה לתקנות התכנון והבניה, כגון –

 

ת”א 19134/94 אלי ואיריס שוקרון נגד הטירה סי.טי. בניין והשקעות בע”מ, בבית-משפט השלום בחיפה, שופטת: ר’ למלשטריך-לטר, נפסק ביום: 20.8.1998.

 

דיירים רכשו דירה מחברה קבלנית, וגילו במהלך הבניה (לפני גמר שלד הבניין) ליקויים מבניים בדירה: גובה הדירה בעליית הגג נמוך בהרבה מ- 2.5 מ’. אמנם על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש”ל-1970, התוספת השניה, גובה עליית הגג צריך לעמוד בדרישות מקלות ביחס לקומה רגילה שאינה עליית גג, אולם במפרט המכר נרשם באופן כללי כי גובה הדירה 2.50 מ’. (על-פי התקנות דלעיל, סעיף 2.03, הגובה של עליית הגג יהיה במקום הכי נמוך לפחות 1.8 מ’ ובמקום הכי גבוה לפחות 2.5 מ’ באיזור חדרי מגורים ושינה).

 

מתוכניות המכר אי-אפשר היה ללמוד כי גובה עליית הגג יהיה פחות מ- 2.50 מ’.

 

במציאות – גובה חדר שינה בעליית הגג במקום הכי נמוך היה 1.35 מ’.

 

בית-המשפט ראה בכך הפרה יסודית, הורה בפסק דינו על ביטול ההסכם, וזיכה את התובעים בהחזר מלא של כספם + שכר טרחה והחזר הוצאות.

 

ההפרה היסודית נקבעה על-ידי בית המשפט בגין ההפרש הרב שבין מידת הגובה של החדר בעליית הגג הרשומה במפרט 2.50 מ’ לבין המידה במציאות 1.35 מ’, ולא בין המידה המותרת על פי התקנות 1.80 מ’ לבין המידה במציאות 1.35 מ’.

 

אין זה המצב הכי שכיח בעניין דירה שלא מתאימה למגורים; המצב הכי נפוץ הוא דירה הסובלת מפגעי רטיבות, עובש, טחב.

 

ראה בעניין זה:

ע”א 573/84 שיכון עובדים בע”מ נגד דבורה ושמעון מלובצניק ואחרים, בבית המשפט העליון, בפני כב’ השופטים מ’ שמגר – נשיא, מ’ בן פורת, ד’ לוין. להלן יכונו שני פסקי הדין של בית המשפט העליון – “בקשה” ו- “ערעור.”

פסק הדין של הערעור נפסק ביום: 18/3/1987 – כשנתיים ומחצה אחרי ההחלטה בבקשה.

כב’ השופט בייסקי דחה את הבקשה בהסתמכותו על תיאור מצב הדירות בתצהיר שצוטט והמדבר בעד עצמו:

            “בבית הנדון ובכל דירותיו נוצרים, חדשים לבקרים, ליקויים חמורים – קירות

             נסדקים, צינורות מתפוצצים, בלטות שוקעות, התקרות מתרטבות ודולפות,

             פנלים נופלים ועוד. עד מתן פסק הדין ביום 11/9/1984 עסקו כל הדיירים באופן

            שוטף בתיקונים של כל הליקויים הנ”ל… הדירות כיום אינן ראויות למגורי בני

            אדם. בין השאר קיימות דליפות של מי גשם, שוודאי ילכו ויחריפו מאוד עד

            התגברותה של עונת הגשמים, אין כל אפשרות מעשית להמשיך להתגורר

            בדירות אפילו עוד מספר חודשים”.

משנדון הנושא שוב בערעור בבית המשפט העליון, תאר הנשיא את השתלשלות העניינים במשך עשרות שנים בבניין, בו הופיעו סדקים שוב ושוב אחר כל תיקון שנעשה על-ידי חברת שיכון ופיתוח ומטעמה, כולל ביצוע חיזוקים לבניין על-פי ייעוץ שהתקבל על-ידי פרופ’ עמוס קומורניק המתמחה בנושאי קרקע וביסוס, אשר אף זה לא עזר ובעיית הסדקים הוחמרה.

סופו של דבר העסקות של רכישות הדירות בוטלו, והדיירים קיבלו את מחירי הדירות בערכיהן כפי שפסק ביהמ”ש בצירוף הוצאות וכו’ בשלימות.

להלן מסקנתו העיקרית של ביהמ”ש שבערעור:

            “8. אין לגלות כל ממש בערעור זה. מבחינת הממצאים העובדתיים עלה מפסק

             דינו של בית המשפט המחוזי, כי אם לא ניתן היה להמשיך ולגור בבית במצבו,

            כפי שתואר בעדויותיהם של המומחים. לא ניתן לשלול את המסקנה בדבר קיומו

            של הסיכון שבמגורים בבית האמור ובדבר התמשכותם והתפשטותם של

            הפגמים המהותיים, שתוארו בעדויות לפני בית המשפט קמא, ובכך שדירות

            במצבן כמתואר בפסק – דינו של בית המשפט קמא לא היו בגדר התמורה

             שהובטחה בהסכם הרכישה בין המערערת לבין כל אחד מהמשיבים כאשר הוא

            רכש את דירתו מידי המשיבה.

המדובר, מבחינת העדויות, על דירות שאינן מתאימות למגורים, ובית המשפט רשאי היה להסיק מכך את המסקנה בדבר זכותם של המשיבים לפיצוי כדי לאפשר מעבר לדירה אחרת”.

 

 

השאלה העולה היא – האם במשך כל תקופת הדיון המשפטי, אשר יכולה להגיע עד כדי מספר שנים, צריכים התובעים להמשיך ולסבול במגוריהם בבית פגום אשר השהייה בו אינה סבירה ועלולה לגרום להם נזק בריאותי, או סיכון בטיחותי?

נושא זה עלה בת”א 11650/07 עופר וחגית אטיאס נ’ שיכון עובדים בע”מ וסולל בונה בע”מ, בבית משפט השלום בחיפה, שופט: י’ פרידמן, החלטה מיום 13 לאוקטובר 2009.

 

מדובר בדירת מגורים, אשר לדעת כותב שורות אלו שבדק אותה – מוקמה בחלל אשר אינו ראוי מלכתחילה להכיל דירת מגורים.

 

הסיבה לאי ההתאמה היא כי מכל עבריה של הדירה קיימים בניינים גבוהים וקירות תומכים המונעים אוורורה ופוגעים ברמת התאורה, במידה משמעותית, דבר הגורם גם לתופעות של עיבוי וריחות מעופשים בדירה.

 

אלא שבבדיקת מומחה הנוקט בשיטת ראש קטן, תתקבל המסקנה כי אין ליקויים בדירה, וזאת מהסיבה שהליקוי העיקרי הפוקד את הדירה – אינו אי התאמה.

 

במה דברים אמורים?

 

ע”פ תקנות התכנון והבניה, יש דרישה כי בחדר מגורים יהיה חלון בגודל מסוים.

בפועל ולמעשה – יש בחדר חלון תקני, אלא… שבמרחק מטר ממנו – ממוקם קיר תומך גבוה, החוסם מעברי רוחות ומשבי אויר, דבר שקורה בצורה דומה בכל עבריה של הדירה.

 

מומחים רבים, ואולי הרוב המכריע, אשר מקבלים מינויים כמומחי בית המשפט בזכות נטייתם למזער ליקויים ולבטל טענות, ובדרך זו לגרום לקיצורם של הליכים, לא יראו במצב המתואר ליקוי.

 

ביהמ”ש ביקר בדירה, לאור טענות חוזרות ונשנות של התובעים וגם משום שנוכח הקיום העובדתי של העובש – הציעה הנתבעת פתרונות שלא היו מקובלים על התביעה משום שלא ביטלו את עיקר הליקוי – שאין אפשרות לבטלו. [מכאן שהתרופה היא ביטול עסקה].

 

לאחר בחינת הדירה והטענות לכאורה, ובטרם דיון, אף בטרם קבלת חוות דעתו של המומחה אשר מונה ע”י בית המשפט, נפסק בהחלטה כדלקמן:

 

       “ב. קיימת סבירות גבוהה שהתובע יזכה במשפט בסכום משמעותי (מעבר להוצאות), הגדול מזה שמבוקש לפוסקו במסגרת הבקשה לסעד הזמני. בית המשפט ציין כי תנאי זה נותן מענה לסוגיית חפיפת הסעדים (הסעד הזמני והסעד הסופי – משעה שבתביעה כספית עסקינן).

             במקרה שלנו, אין עסקינן בליקויים שתכופות אינם מזכים בפיצוי בגין ראש הנזק הלא ממוני, ושלא אחת למד תובע על קיומם רק משעה שנדרש הוא לחוות דעה ובעצמו לא היה מגלה אותם, ואף הנאתו מביתו לא היתה נטרדת כמלוא הנימה אלמלא גילה אותם. על פניו, במידה ותקבע אחריות, מן הראוי לפצות בסכום כסף ראלי בראש הנזק הלא ממוני לכל התקופה בה שהו התובעים בדירה חדשה שקנו והתגלתה כאכולת עובש ורטיבות. כך לכל הפחות עד לאותה נקודה בזמן בה סביר היה שהתובעים יתנו מענה חיובי לפתרון ההנדסי שהציעו הנתבעות; והכל בהנחות שלטובת הנתבעת 1, שבשלב זה אינן וודאיות ולא אתיימר להביע דעה לגביהן, שתתקבל עמדת הנתבעות לגבי החיוב באותו פתרון הנדסי, ותדחה התביעה לביטול עסקה. מכל מקום דומה שאף כאן מתקיים התנאי שקיימת סבירות גבוהה (גם בשים לב לכך שהתובעים דורשים דיור חלופי באותו סדר גודל כספי מבחינת איזור מגורים, גודל דירה וכו’; וממילא אף אלמלא כן – אין חובה לפסוק סכום שיאפשר מגורים באותה רמה היות ובסעד דחוף לתקופת ביניים עסקינן – ראה בהמשך התנאי הרביעי).”

 

וסופו של דבר:

 

    “15.  אני מחייב הנתבעת 1 לשלם לתובעים מדי חודש סך של 1,800 ש”ח כהשתתפות בדיור חלוף, החל מחודש 12/09, התשלום הראשון בתוך 30 יום. וזאת בתנאי שלפחות 15 יום עובר לביצוע התשלום הראשון, יחתמו התובעים על התחייבות עצמית לפיצוי הנתבעת 1 על כל נזק שייגרם לה ממתן הצו הזמני או אם לא יזכו בתביעתם כנגד אותה נתבעת, או אם תופסק התובענה, ובתנאי שתוך אותו מועד ימציאו התובעים ערבות צד שלישי לפיצוי הנתבעת 1 בגין כל נזק כנ”ל, בסך של 70,000 ש”ח. אין צו להוצאות בבקשה זו.”