סייגים לזכות הקבלן לתקן את הליקויים

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

 

 

רוכש דירה אינו מחויב לעבור את כל מדורי התיקונים בדירתו ע”י הקבלן, ועל אף התנגדותו לביצוע התיקונים – יש וההתנגדות תיחשב ע”י בית המשפט כמוצדקת.

 [גם כאשר ההתנגדות לביצוע התיקונים בדירה לא תיחשב כמוצדקת – הקונה לא ייאבד את זכאותו לפיצויים].

 

מי שקונה מכונית חדשה ומוצא בה פגם, כגון – דלת עקומה, הינו בעל עילת תביעה נגד המוכר גם אם הוא, הקונה, לא יתקן ויבטל את הפגם במכונית אלא יוותר עם הדלת העקומה.

המוכר לא אמור להרוויח מכך שהקונה, מטעמים שעמו, מעדיף שלא לתקן את המכונית, ואין הימנעות מתיקון משנה דבר וחצי דבר ביחס לעובדה שהמוצר שנמכר הוא פגום.

כך גם בעסקת מכר-דירה; הקונה לא מאבד את זכאותו לפיצויים בגין אי התאמות וליקויי בנייה במצב בו הוא, הקונה, לא מסכים לביצוע התיקון בדירתו.

יכולים להיות שני מצבים:

 

מצב א’ – בו התנגדות הקונה לתיקונים תיחשב כבלתי מוצדקת, ואז, לא תישלל מהקונה הזכות לפיצויים, אלא ששיעורה של זכות זו יחושב לפי עלות לקבלן – ללא הרווח הקבלני, שכלל וכלל אינו מבוטל.

 

מצב ב’ – בו תיחשב התנגדות הקונה לביצוע תיקונים בדירתו כהתנגדות מוצדקת, ואז יהיה הקונה זכאי למלוא שיעורו של הפיצוי, כולל הרווח הקבלני.

 

מכאן החשיבות הרבה של בדיקת הצידוק להתנגדותו של הקונה לביצוע תיקונים בדירתו, התנגדות שהיא סובייקטיבית מעיקרה.

ביחסי קבלן-דייר, בדרך כלל נקרות לקבלן הזדמנויות רבות לבצע תיקונים בדירה אותה מכר לקונה. מדובר בהזדמנויות שלאחר מסירת הדירה.

 

להלן פירוט:

א.   בעת המסירה נערך פרוטוקול מסירה בו רושמים הצדדים מהם הליקויים שישנם בדירה. רישום זה נעשה ברמה של הדיוט, אף על פי שבמעמד ביצוע הרישום, נוכח נוכחות פעילה נציג הקבלן – שחזקה עליו כי הוא איש מקצוע ויודע, או ראוי שיידע, מהם הליקויים בדירה.

       הטעם לרמת-בדיקה של הדיוט במהלך רישום הפרוטוקול הוא ברור:

       זה שלא יודע – הדייר – רוצה, אך אינו יכול.

       זה שיודע – נציג הקבלן – יכול ואינו רוצה…

       על פי הרישום בפרוטוקול המסירה – נערכים תיקונים, שכן זו תכליתו.

 

ב.   בתום שנה מהכניסה לדירה, מקובל במקומותינו כי הדייר מצד אחד ונציג הקבלן מצד שני שוב ייפגשו כדי לערוך פרוטוקול נוסף לגבי הליקויים בדירה.

       אמנם הדייר כבר צבר ידע מסוים על אודות הפגמים בדירה, ידע שנסמך על מגורים בדירה, אך אם אינו מצוייד עדיין בחוות דעת של מומחה – שוב נערך פרוטוקול, המכונה: “פרוטוקול שנת אחריות” ושוב רמתו המקצועית של פרוטוקול זה הינה רמה של הדיוט, מאותם טעמים שהוזכרו.

       גם בעקבות פרוטוקול שנת אחריות – מבצע הקבלן תיקונים בדירה.

 

ג.    ככל שהתיקונים לא מצליחים, או שהם כלל לא קולעים לליקויים המטרידים את הדייר, מזמין הדייר מומחה אשר בודק את הדירה ומוציא מתחת ידו דו”ח מקצועי.

       מן הסתם, חוות דעתו של מומחה הדייר מועברת לקבלן, ובעקבותיה – שוב מבצע הקבלן תיקונים, כדי לבטל את חלק מהפריטים שבחוות הדעת אשר הוא מוכן להודות בקיומם.

 

ד.    יש ונוצר פער רב בין חוות הדעת של מומחה הדייר, לבין נכונותו או יכולתו של הקבלן לבצע תיקונים בדירה, ואז מגיש הדייר תביעת פיצויים נגד הקבלן. בית המשפט ממנה מומחה מטעמו כדי שזה יבדוק את טענות הדייר מזה ואת טענות הקבלן מזה, ומומחה ביהמ”ש עורך חוות דעת, אשר על פי ממצאיה, שוב מוזמן הקבלן לבצע תיקונים, במעין – פיקוח של בית המשפט.

 

ה.   והיה והתיקונים לא צלחו, לא אחת מאפשר בית המשפט לקבלן לבצע שוב מקצה – שיפורים…

 

עולה השאלה – האם כדי שהדייר יחשב “מתנגד לביצוע התיקונים בתום לב”, או – בלשון אחר – כדי שהתנגדותו לביצוע התיקונים תהיה מוצדקת – חלה עליו חובה לעבור את כל השלבים המנויים לעייל?

 

התשובה היא: לא.

 

די בכך שהדייר נתן הזדמנות לקבלן לתקן את הליקויים, והקבלן לא הרים את הכפפה ולא תיקן או לא תיקן כראוי את מה שהיה עליו לתקן.

די בכך שהקבלן יכחיש את קיומם של עיקר הליקויים בדירה.

ואז, אם ניתנה ע”י הדייר הזדמנות נאותה לתקן – והקבלן לא תיקן, או: אם מלכתחילה הכחיש הקבלן את קיומם של הליקויים, לא ייחשב הקונה כמי שסרב לביצוע תיקונים בדירה.

המשמעות היא, כי יהיה לדייר מגיע פיצוי הכולל גם את מרכיב הרווח הקבלני.

 

ראה בעניין זכות הדיירים להתנגד לתיקונים ושיעורו של הרווח הקבלני – פסק דין של בית המשפט העליון, ע”א 8939/01 אביצור ואח’ נ’ חפציבה בע”מ, שופטים: ד’ דורנר, ד’ בייניש, ס’ ג’ובראן, פדאור 03 (5) 134, להלן ציטוט:

 

“8. המשיבה מפנה לע”א 472/95 זלוצקין נ’ דיור לעולה בע”מ (להלן – פרשת זלוצקין [2]) כמקור לשלילת הסעד הכספי מרוכש אשר לא מסר הודעה במועדה, שם נאמר (בעמ’ 863):

 

“אמנם, במקרה המתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין“.

דברים אלה אמת נכוחה הם, אך לא בכך מסיים כבוד השופט טל. הוא מוסיף ואומר בהמשך דבריו (שם):

 

“אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית“.

 

כאמור, על פי העקרונות שהגדיר בית-משפט קמא עצמו בהחלטתו מיום 11.6.1998, כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. בית-המשפט הרחיב בתיאור מחדלי המשיבה בהתייחסו לאופן שבו התנהלה ובאשר למצב הדירות אשר הוציאה תחת ידיה, כפי שנמסרו למערערים. כלשון בית-משפט קמא: “ניתן לקבוע ללא היסוס כי חלק מן העבודות שביצעה חפציבה בדירות התובעים – נגועות ברשלנות פושעת ובחוסר מיומנות משווע” (עמ’ 25 לפסק-הדין). מעדויות המערערים עולה כי לא חל שינוי ממשי בהתנהלות המשיבה בבואה לבצע תיקונים בדירותיהם.

אני סבור כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנדרש ממנה על-פי ההסכם בין הצדדים ועל-פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי, ועל-כן עומדת למערערים זכותם לקבל הסעד הכספי שביקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על-ידי המשיבה. אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד, את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה שלפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים (ראו פרשת זלוצקין [2], בעמ’ 864).

 

9. לאור האמור לעיל נראה לי כי ראוי לקבוע שהמשיבה תשלם לכל מערער את עלות התיקונים שקבע המומחה מטעם בית-משפט קמא לגביו בתוספת מע”מ ורווח הקבלן בסך 50%, ובצירוף ריבית והצמדה למדד יוקר הבנייה מיום חוות-הדעת – 12.2.1998 – ועד יום התשלום בפועל, וזאת עבור הליקויים בני-התיקון. אציין כי רווח הקבלן בסך 50% נקבע כשיעור התוספת אשר לו זכאים התובעים אשר נמצא לגביהם, בבית-משפט קמא, כי עמדו בחובת ההודעה, וכך גם המועד שממנו יתווספו הריבית וההצמדה. אני סבור שיש להשוות את מעמד המערערים כולם ולהעמידו על הרף האמור.

מסקנותיי אלו מביאות לדחיית טענות המשיבה, היא המערערת שכנגד, לעניין פסיקת בית-משפט קמא המאפשרת למי מהמערערים למנוע מן המשיבה להיכנס לדירתו לשם ביצוע התיקונים”.

 

סיכום הדברים: הזכות – לכאורה של הקבלן לתקן את הליקויים בדירה היא מותנית בהסכמת הדייר כי הליקויים בדירתו יתוקנו, ודייר שמתנגד לכך אינו מפסיד את זכותו לפיצויים בגין ליקויי הבניה.

יש עדיפות, מבחינת הדייר, למצב בו התנגדותו לביצוע התיקונים הינה התנגדות מוצדקת, כי אז שיעור הפיצוי שלו יהיה הדייר זכאי יכלול גם את מרכיב הרווח הקבלני, שאינו מבוטל כלל, ובית המשפט העליון בתיק אביצור העמידו על 50%.