מכירת דירה במהלך התביעה

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

דיון משפטי בזכויותיו של דייר אשר תבע את הקבלן בגין ליקויי בנייה וזכה בתביעתו למרות שלא גר בדירה שרכש, וכתוספת לכך, מכרה במהלך התביעה.

*    *    *

בפסק דין חשוב בנושאי זכויות דיירים, קבעה השופטת דיאנה סלע מבית משפט השלום בחדרה, כי דיירים שמכרו את דירתם במהלך התביעה, זכאים לפיצויים הנובעים מליקויים בדירה, כמו גם לפיצויים בגין נזק לא ממוני בעקבות הליקויים – עגמת נפש, ככל שנגרמה להם בפועל.

המדובר בת”א 5343/96, ליבוביץ יוסף ואינה נגד מילבר בנייה ופיתוח בע”מ, פסק דין מיום 9/12/2001.

התובעים גילו ליקויים בדירה החדשה שרכשו, ובעקבות זאת הדירה נבדקה על פי הזמנתם, על ידי מומחה לבקורת מבנים.

מאחר והממצאים הראו כי יש ליקויים בדירה, הוגשה תביעה נגד החברה הקבלנית באמצעות עו”ד צהלה הלוי.

פרט חשוב:

התובעים לא גרו כלל בדירה שרכשו, [אלא השכירו אותה לאחרים] ולפיכך נטען על ידי החברה הקבלנית כי, ראשית – אינם זכאים לפיצויים בגין הליקויים, ושנית – אינם זכאים לפיצויים בגין עגמת נפש.

בית המשפט פסק כי לאור פסקי דין מחייבים של בית המשפט העליון, אין כל חשיבות האם התובעים גרו בדירה או מכרוה, ויתירה מכך, אין כל חשיבות אפילו לשאלה האם מכרו את הדירה ברווח או בהפסד, ובלשון בית המשפט:

“לא היה על התובעים להוכיח כי מכרו את ביתם במחיר הנמוך ממחיר השוק, ואין לדעת מה היה מחיר שהיו התובעים מקבלים לולא הליקויים. מכל מקום, נוכח האמור בערעור אזרחי 4661/96 הנ”ל, העובדה שהקונים מכרו הנכס לצד שלישי אינה מעלה ואינה מורידה”.

[מדובר בע”א 4661/96 מורקרנופיל ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע”מ ואח’, בית המשפט העליון, שופטים: הנשיא א’ ברק, ת’ אור, מ’ חשין].

לעניין הפיצויים בגין עגמת נפש, ציינה השופטת דיאנה סלע כדלקמן:

“הנתבעת טוענת כי הם [התובעים] אינם זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש, מאחר שלא התגוררו בבית. אני מעדיפה את עמדת התובעים לעניין זה. הוכח כי בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבעת נאלצו התובעים להגיש תביעה, לאחר שלא קיבלו את ביתם 9 חודשים לאחר המועד הקבוע בהסכם, כי הנתבעת השתמשה בבית תקופה קצרה כבמחסן, הוכח כי בבית היו ליקויים רבים, כי חודשים רבים לאחר שערכה הנתבעת חשבון סופי עם התובעים אילצה אותם לשלם סכום נוסף שלא הגיע לה, …..”

בסיכומו של דבר זיכה בית המשפט את התובעים בגין עגמת נפש בסכום של 15,000 ₪ בצירוף ריבית מיום 15/5/1996 [יום הגשה התביעה].

לעניין הליקויים, עמדו בפני בית המשפט שתי גרסאות נוגדות: מצד אחד זו של מומחה התובעים [למען הגילוי הנאות – ממשרדו של החתום על חיבור זה], ומצד שני גרסת הנתבעת – לפיה כמעט ואין ליקויים בדירה, על סמך חוות דעתו של המהנדס ישראל דימנט. בית המשפט חקר את שני המומחים, וקבע עמדה:

“ככלל, אני מעדיפה את חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים על פני חוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעת, אשר הקל ראש בליקויים, לא הציע פתרונות לתיקונם, והציע פיצוי סמלי בגינם. חסרונה של חוות דעתו של המהנדס אלוני הוא בכך כי נעשתה על סמך בדיקת הבית טרם שנמסר לתובעים, והמומחה לא ערך בדיקה יסודית לאחר המסירה והתיקונים. לפיכך יש קושי להסתמך על חוות דעתו במלואה. עם זאת, אני רואה לקבל את חוות הדעת כמשקפת את המצב בבית טרם מסירתו לתובעים, ובאשר לעובדות שאינן שנויות במחלוקת, אני מעדיפה את פרשנותו על פני זו של המהנדס דימנט. המהנדס דימנט מחזיק, כנראה, באופן כללי בדעה כי אין לתת פיצוי ריאלי על ליקויים, אשר עלות תיקונם יקרה, והוא מציע פיצויים סמליים בלבד על ליקויים משמעותיים”.

סיכומו של דבר, התובעים זכו בגין הליקויים בסך של 34,866 ₪ בתוספת הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. [סכום זה הוא נוסף לזיכויים שונים אחרים בהתאם לפסק הדין – עגמת נפש, החזרים, שכר טרחה, הוצאות ועוד].

זה המקום לציין ולהדגיש, כי ציבור העוסקים בענף ליקויי הבנייה, נתקל לא אחת בגישה “מקצועית” של מומחים, ובעקבותיהם לעתים גם בגישה שגויה של בתי המשפט, התואמת את הגישה הפסולה של מומחה הנתבעת בתיק זה, לפיה הפיצויים המגיעים לדיירים בגלל ליקויי בנייה שונים, ובגלל אי התאמות להוראות חוק, תקנה ותקן – הופכים לפיצויים סמליים חסרי כל משמעות מעשית, ובהחלט סכומים שלא מספיקים כלל ועיקר לתקן את הליקויים. בעניין זה מופנה הקורא לע”א 25/90 אברהם אלברט ואחרים נגד שיכון ופיתוח בע”מ, בו בית המשפט המחוזי בחיפה מתח בקורת על השופט קמא, על אשר אימץ את חוות דעתו של המהנדס ישראל דימנט, מומחה בית המשפט, ללא גישה בקורתית “כזה ראה וקדש”.

המחבר הוא מנכ”ל “אבן פינה” 048678417