ביקורת מבנים ואיכות המגורים

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן-עזרא

בטרם ייבחנו התועלות שבתהליך בקורת מבנים, צריך לבדוק מהיכן נובע הצורך בהסברה מסוג זה. מול הדייר הרוכש דירת מגורים, ניצבים תחילה אנשי המכירות המשכנעים אותו במתק-שפתיים, להיכנס לעסקה הגדולה בחייו תוך מתן אמון עיוור בחברה הקבלנית הגדולה, האמינה, המקצועית, שהשקיעה מהונה בעסקי דלא ניידי כדי ליישב את הארץ ולבנותה, והוא – האזרח, הקונה, הדייר – בסך הכול צריך ללכת בתלם בשקט, לשחות עם הזרם בלי לעשות גלים, לחתום ללא הינד עפעף מתוך אמון מלא בעורכי הדין של החברה הקבלנית, בבקשה, בלי תהיות ובלי התחכמויות על חוזה המכר, כאן, כאן, וגם כאן וכאן… וזהו.

עכשיו – לאחר החתימות – הכול ייראה אחרת; חוזרים למציאות…

עכשיו מתחיל עידן חדש – ריבית רצחנית על פיגורים בתשלום, מחירים מופקעים על שינויים בדירה, התחמקות ממענה לפניות, דרישות חדשות לתשלומים שלא דובר בהם מראש ועמידה על קוצו של יוד לגבי כל פריט בו זכאית החברה הקבלנית, תוך ביטול כל ההתחייבות וכל ההבטחות שלא מעוגנות בכתב ותוך מתן פרשנות [לעתים תמוהה] גם לגבי מה שכן כתוב וחתום.

הרקע הזה כמתואר לעיל, שהוא נחלתם וידיעתם של קונים רבים, נחוץ לשם תזכורת והתראה, לשם המחשה ודרבון – כי: אין לבוא אל עסקת רכישה של דירה ללא ייצוג הולם מטעם הקונה, ייצוג משפטי + מינוי מומחה לבדיקת הנכס.

להבהיר: הייצוג המשפטי בו מדובר אינו עורך הדין של הקבלן ההופך בין-רגע ל”עורך דין אובייקטיבי”, ל”עורך הדין של העסקה”, אלא במפורש – למנות עורך דין הנבחר ישירות על ידי הדייר והמוכר לו אישית מעסקות קודמות או לפחות מומלץ כמי שמתמחה בתחום.

בעניין בקורת המבנים, מדובר בבדיקה של הדירה ובדרך כלל גם בבדיקת הרכוש המשותף, על ידי מהנדס או אדריכל, לעתים גם על ידי שמאי מקרקעין, במטרה שיהיה לקונה מצג אובייקטיבי מקצועי לגבי מצב הנכס, הליקויים בו ועלויות תיקוני הליקויים.

כל זאת נדרש – כבסיס למיצוי הזכויות של רוכש הדירה בקפדנות, באותה קפדנות בה הקבלן דורש מהדייר את זכויותיו.

ואלה התועלות שבבדיקת הנכס בידי מומחה:

א.      בראש ובראשונה, שמירה על איכות המגורים בישראל. אמנם הבנייה בוצעה בפיקוח מהנדסים, בתכנון אדריכלים וברישוי המוסדות, אולם אף על פי כן מסתבר בדיעבד, בדרך כלל, כי כל זאת לא מונע חדירת רטיבות לדירה, ריצוף מוכתם ופגום, צפיפות בחדרי השירות, אוורור לקוי או אף היעדר אוורור כלל, מעקים מסוכנים או כאלה הבנויים מזכוכית שלא ידוע דבר על סוגה ומידת התאמתה לשמש כמעקה – ולא מעט מעקי זכוכית נשברו ויצרו סיכונים במלחמת המפרץ על אף רדידותה של מלחמה זו, מכשולי מדרגה בודדה בין במעבר מהסלון למרפסת ובין בחצר ובכניסה לדירה, ועוד…… חלק ניכר מהליקויים היה אפשר למנוע באמצעות בדיקת התוכניות שהובאו לרישוי במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובמשרדי מהנדס העיר, אך זאת לא נעשה. במצב דברים זה, הקונה העומד על זכויותיו – יוצר מנגנון של אכיפה פרטית; הוא אוכף את חוקי התכנון והבנייה ותורם בכך ישירות ועל חשבונו תרומה חשובה לאיכות המגורים בישראל, במקום בו המוסדות הציבוריים התרשלו במילוי תפקידיהם.

ב.      הקונה מקבל בתהליך בקורת המבנים את מה שמגיע לו, לפחות באופן חלקי. ידוע כי בתי המשפט לא תמיד פוסקים לזכות הקונה [התובע], את הסכומים הכספיים המספיקים בכדי לבטל הלכה למעשה את כל הליקויים בנכס, אולם לפחות לפי דעתו של בית המשפט, [שבמקרים מסוימים אף צודק- והיו דברים מעולם], הסכום שנפסק מספיק כדי לבטל את הליקויים בנכס. ללא הפעילות הזו, הקונה נשאר עם הליקויים -וללא שום תמורה. בעקבות הפעילות כמתואר, הקונה מקבל תמורה, מלאה או חלקית,  על נזקו.

ג.       העלאת המודעות לבנייה נכונה ותקינה; עצם העובדה שרבים נאלצים [או ששים] לעסוק בנושא ליקויי הבנייה, יוצרת מנוף אדיר להעלאת המודעות לנושא זה תוך דיון ודיש בו; מדובר בקונה ובמוכר, בעורכי דין, מהנדסים, מומחים, בית המשפט, עיתונאים, אנשי ביטוח, יזמים, עובדי רשויות התכנון, קבלני משנה הבאים לבצע את התיקונים, שכנים שמביטים מהצד ורבים אחרים.

ד.      תרומה חשובה להתפתחות התקינה בנושאי התכנון והבנייה בישראל וביתר ענפי חקיקת המשנה בתחומים קרובים, ובעקבות זאת גם פיתוח בתהליכי ייצור. אמנם לא תמיד ההשפעה היא בכיוון החיובי, ולא מעט חוקים שונו והתבטלו בעקבות מלחמה בלתי נלאית של ארגוני יזמים וקבלנים במטרה ובכיוון של הקלה בעומס ההוראות המחייבות, אך עצם ההשפעה והשינויים שנגרמים בעטייה של פעילות בקורת הבנייה – נוסכים חיות במנגנונים סטטוטוריים חיוניים, ולהלן דוגמא המאגדת בתוכה הן את החיוב והן את השלילה:

תקן ישראלי 1068 דן בחלונות אלומיניום. בסעיף 201 בתקן יש הערה כי החלונות ייווצרו ללא פינות חדות: הדבר ברור, הרי גובה פינת החלון הצירי התחתונה הוא בערך 1 מ’, כגובהו של ראש ילד קטן העלול להיפגע מהפינה שהיא לעתים חדה כתער. בעקבות ליקוי נטען זה, שהציק מן הסתם לקבלנים רבים, היו מי שיזמו שינוי בתקן כך שבנוסחו החדש – ההערה בוטלה, ואכן בעת כתיבת שורות אלו סעיף זה כבר איננו… וזה, כמובן, רע. בחוות הדעת שאני כותב, לא נפקד מקומו של ליקוי חמור זה, הגורם לפגיעות רבות, אך מעתה לא אכתוב באותו פריט כי מדובר באי התאמה לתקן, אלא לליקוי בייצור [ללא כל קשר להתאמה או להיעדר התאמה]. ומהו הטוב שבכך? ובכן, יצרנית חלונות ממ”ד מהגדולות בארץ התחשבה בטענה זו החוזרת ונשנית בחוות דעת של מומחים רבים בדבר הסיכון האמור, וייצרה חלונות ממ”ד ללא פינות חדות… ובאשר לתקינה, הרי מדובר בתהליך משתנה, וטרם נאמרה המילה האחרונה.