דייר נפגע – בעל זכות להתנגד להתקנת מעלית

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

 

על פי חוק המקרקעין, סעיף 59 ו’, רוב של 2/3 מבעלי הדירות יכול להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף:

 

                 “59ו. התקנת מעלית

(א)   בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:

(1)   ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965;

(2)   ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית”.

 

קיים תנאי חשוב בחוק להתקנת מעלית, והוא, כי ניתן לקבל היתר להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה, דבר שמחייה את בדיקת התוכניות בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, כולל מידות ומבנה של מעברים ומדרגות המשתנים בעקבות התקנת המעלית. להבהיר, אין לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה סמכות לאשר מעלית בבניין קיים ככל שעקב התקנתה נוצרות עבירות על התקנות.

 

אלא שיש גם תנאי נוסף, הבא מתוך דאגת המחוקק לזכויות הפרט, והוא, הימנעות מפגיעה מהותית בזכות המיעוט.

 

ככל שיש פגיעה מהותית אפילו בדייר אחד – לא תותקן המעלית.

 

אמנם הניסוח בחוק אינו מדויק ואינו ברור דיו, ועלולות להיווצר מחלוקות סביב השאלה – פגיעה מהותית מהי, אולם אי אפשר להתעלם מזכויותיו של המיעוט ככל שעולה טענה של פגיעה מהותית בו, מבלי לדון בכך.

 

ברשות ערעור אזרחי 10237/08 שאול לוי נ’ אברהם רוזנר, בית המשפט העליון, שופטת: ע’ ארבל, פסק דין מיום ח’ סיוון תשס”ט [31 למאי 2009], הובהרו הקריטריונים של זכויות מיעוט המתנגד לבניית המעלית על אף תמיכה בכך בהתאם לחוק המקרקעין.

 

ראשית הובהר על ידי בית המשפט העליון כי הפגיעה המהותית בה מדובר, העלולה לסכל את הקמת המעלית, היא גם פגיעה בבעליה של אחת הדירות אשר נפגע בגלל מצבו הבריאותי – ולא רק בפגיעה תכנונית מדובר. לאמור, יש להתחשב בטרם אישור הקמת המעלית בפרט שעלול להיפגע מהבנייה בגלל מצבו המיוחד – לאו דווקא רכושו, אלא גם בריאותו.

 

שנית, הובהר על ידי בית המשפט העליון כי מבחן הפגיעה יהיה אובייקטיבי ולא סובייקטיבי, כלומר, תהיה התחשבות בבעל דירה המתנגד לבניית המעלית – בו ובמצבו הבריאותי המיוחד, אך המבחן של ההתחשבות בבריאותו יהיה אובייקטיבי.

 

ההתייחסות האובייקטיבית באה לתחום גדר לבל ינצל הפרט מעין זכות וטו נגד הבנייה.

 

ההתחשבות בפרט המתנגד היא נובעת מאותה גישה אשר בזכותה חוקק החוק בדבר הקמת מעלית בבניין קיים, וגישה זו נועדה להקל על דיירים אשר מזדקנים עם חלוף השנים ונזקקים למעלית בביתם.

 

לא יעלה על הדעת להתחשב בגילו המתקדם של פלוני ובקשייו, תוך התעלמות מבריאותו של שכנו.

 

להלן מובא פסק דין זה בשלמותו:

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

בשם המבקשים:                    עו”ד ע’ בן ארי

 

 

           בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב’ השופט יצחק כהן) שדחה את ערעורם של המבקשים על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין עכו (גב’ עידית וינברגר) אשר התיר התקנת מעלית בבית משותף בו מתגוררים הצדדים.

1.        המבקשים והמשיבים הינם בעלי דירות בבית משותף בקרית מוצקין. בהחלטה שהתקבלה על-ידי המשיבים, המהווים בעלים של יותר משני שליש של הדירות בבניין, הוחלט להקים מעלית בבניין בחדר המדרגות הקיים. המבקשים התנגדו להתקנת המעלית בטענות שונות, בהן פגיעה ברכוש המשותף ופגיעה בבריאותה הנפשית של המבקשת הסובלת מקלסטרופוביה. לפיכך פנו הם אל המפקחת על רישום מקרקעין בעכו.

2.        המפקחת דחתה את התנגדותם של המבקשים. המפקחת ביקרה בבית המשותף וכן בבית שכן בו הותקנה מעלית והתרשמה כי לא תיגרם כל פגיעה מהותית לרכוש המשותף. היא קבעה כי אין בהצרת חדר המדרגות ב- 4 ס”מ כדי להוות פגיעה מהותית המצדיקה את ביטול החלטת הרוב, וכן כי לא הוכח שיהיה קושי בהעברת אלונקה ברוחב זה, מה עוד שניתן היתר בניה אשר יש להניח הביא עניין זה בחשבון. באשר לפגיעה הנטענת במצב בריאותה של המבקשת קבעה המפקחת כי פגיעה מהותית כמשמעותה בסעיף 59ו(א)(2) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) אינה כוללת פגיעה אפשרית במצבו הבריאותי של דייר. יתרה מכך קבעה המפקחת כי לא הוכח שלהתקנת המעלית תהא השלכה כה מהותית על בריאותה הנפשית של המבקשת, וזאת לאור חוות דעת המומחה שהוגשה, לאור עדות בתה של המבקשת,  ובשל כך שהמבקשת עצמה נמנעה מלהעיד.

3.        ערעורם של המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה אף הוא. בית המשפט ציין כי ספק בעיניו אם ניתן למנוע מרוב הדיירים בבית המשותף לנהל את הרכוש המשותף לפי דרישותיו הסובייקטיביות של אחד הדיירים. בית המשפט לא מצא להתערב בקביעותיה העובדתיות של המפקחת לפיהן התקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית ברכוש המשותף.

4.        מכאן הבקשה שבפני. המבקשים טוענים כי הבקשה מעוררת שאלה משפטית עקרונית שעניינה האם שינוי ברכוש המשותף אשר יש בו כדי לפגוע פגיעה סובייקטיבית בבעל דירה מסוימת בבית לאור מוגבלות רפואית שלו עולה לגדר פגיעה מהותית כמשמעה בסעיף 59ו(א)(2) לחוק המקרקעין או שמא נדרשת רק פגיעה אובייקטיבית ברכוש המשותף. לטענת המבקשים יש להקיש מסעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין כי גם פגיעה בבעל דירה עצמו, להבדיל מפגיעה בדירתו או ברכוש המשותף, יכולה להגיע לכדי פגיעה מהותית. מכאן יש להסיק, כך לטענת המבקשים, כי גם פגיעה סובייקטיבית נכללת במונח פגיעה מהותית שבסעיף 59ו(א)(2) לחוק המקרקעין.

5.        לאחר שעיינתי בבקשה על צרופותיה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. גם אם אקבל את טענותיהם המשפטיות של המבקשים הרי שנקבע על-ידי המפקחת על המקרקעין כי הפגיעה הבריאותית הנטענת על-ידי המבקשת אינה מגיעה לכדי פגיעה מהותית. המפקחת בחנה את חוות דעת המומחה שניתנה בעניין מצבה הבריאותי של המבקשת, את עדות בתה של המבקשת, ואף הביאה בחשבון את הימנעותה של המבקש מלהעיד, ומכל אלו הסיקה כי הפגיעה במבקשת אינה מהותית. מדובר בקביעה עובדתית אשר אין מקום להתערב בה, בוודאי לא במסגרת ערעור ב”גלגול שלישי” (ר”ע 103/82 חניון חיפה בע”מ נ’ מצת אור (הדר חיפה) בע”מ, פ”ד לו(3) 123 (1982); בע”מ 6633/05 חסיד נ’ חסיד (לא פורסמה, 13.11.05)).

6.        מעבר לדרוש ברצוני להתייחס בקצרה לפרשנות המונח “פגיעה מהותית” המופיע בסעיף 59ו(א) לחוק המקרקעין שזו לשונו:

59ו. התקנת מעלית

(א)   בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:

(1)   ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 9;

(2)   ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

           כעולה מדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 20) (התקנת מעלית ברכוש משותף), התשנ”ו-1996 (ה”ח 497) מטרתו של התיקון היתה-

“לאפשר התקנת מעלית בבניין מגורים בהחלטת בעליהם של שני שלישים מהדירות, ובכך לפתור את מצוקותיהם של קשישים בבתים משותפים ישנים שאינם יכולים עוד לטפס מדרגות רבות אל ביתם ואינם יכולים לעמוד כלכלית ובריאותית במעבר דירה. כמו כן, תעודד הצעת החוק רכישת דירות בבתים ישנים ותביא להחייאת שכונות ישנות ע”י כניסת אוכלוסיה צעירה אליהן והעלאת רמת החיים בהן, באמצעות התקנת מעליות בבתים”.

7.        מהוראת החוק וכן מדברי ההסבר ניתן ללמוד כי המחוקק בחר לתת את כוח ההחלטה באשר להתקנת מעלית בבית משותף לרוב מיוחד של בעלי הדירות המהווה שני שליש מבעלי הדירות. בדומה להחלטות אחרות הנוגעות לבית המשותף גם כאן רוב כלשהו של הדיירים יכול לכפות את רצונו על המיעוט (ראו למשל ס’ 59ד(ב) לחוק המקרקעין; ס’ 60(א) לחוק המקרקעין; ס’ 62(א) לחוק המקרקעין; ס’ 71 לחוק המקרקעין; ס’ 71ב(א) לחוק המקרקעין). מתן ההכרעה לרוב כלשהו של הדיירים הינו מחויב המציאות והגיוני. דבר זה מאפשר להגיע להחלטות אשר ימלאו אחר רצונם והאינטרסים של רוב בעלי הדירות, ימנע מתן הכוח בידיו של דייר אחד או מיעוט הדיירים שמטעמיהם מתנגדים להחלטה, ויאפשר שיפור איכות חייהם של כלל דיירי הבית המשותף (ראו דברי הכנסת בדיון בהצעת החוק מיום 12.3.96, בעמ’ 5229).          

8.        עם זאת, השאיר המחוקק פתח למניעת הוצאתה לפועל של החלטת הרוב כאשר זו פוגעת באופן מהותי במיעוט. לפיכך נקבע כי העדר פגיעה שכזו הינה תנאי סף לצורך התקנת מעלית בבית משותף על-פי החלטת בעלי שני שלישים מהדירות. בקשה זו מעלה את שאלת פרשנותו של המונח “פגיעה מהותית” הקבוע בסעיף. יש להבחין בעניין זה בין שתי שאלות: האחת הינה האם הפגיעה האמורה בסעיף הינה אך פגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית, או שמא גם פגיעה בדיירי הבית עצמם, כגון פגיעה בבריאותם, תיכלל בגדר המונח; השניה הינה, בהנחה שהפגיעה כוללת גם פגיעה בדיירי הבית, האם הפגיעה בדייר הינה סובייקטיבית או אובייקטיבית וכיצד תיקבע מהי פגיעה מהותית.

9.        באשר לסוגיה הראשונה, בניגוד לקביעת הערכאות דלמטה אני סבורה כי הפגיעה האמורה בסעיף כוללת גם פגיעה בבעלים של אחת הדירות. אמנם הסעיף מדבר לכאורה רק בפגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית. למרות זאת אני סבורה כי יש ליתן לסעיף פרשנות מרחיבה שתכלול גם פגיעה באנשים ולא רק ברכוש, וזאת לאור תכליתה והגיונה של ההוראה. מבחינה לשונית, במסגרת המונח “פגיעה בדירות” ניתן לכלול אף פגיעה בבעליהם של הדירות. מבחינה תכליתית, האם יתכן כי המחוקק התכוון להגן על בעל דירה מפני פגיעה ברכושו כתוצאה מהחלטת הרוב, בעוד שאיפשר לפגוע פגיעה מהותית בבריאותו של אותו בעל דירה כתוצאה מההחלטה? סבורני כי התשובה לכך היא בשלילה. אמנם מטרת הסעיף כאמור לאפשר ככל הניתן את הוצאתה לפועל של החלטת שני שלישים מבעלי הדירות, אך עם זאת לא ניתן להתעלם מפגיעה בבעל דירה אשר קנה את דירתו על סמך מצב עניינים מסוים וכי ההחלטה יכולה לפגוע בו במידה רבה עד כדי הצורך לעבור לדירה אחרת. לפיכך יש לפרש את הסעיף ככולל הגנה על בעל דירה גם מפני פגיעה מהותית בו עצמו, בבריאותו או באינטרסים אחרים שלו.  

10.      באשר לסוגיה השנייה, כאן אני סבורה כי הבחינה צריכה להיות אובייקטיבית תוך התחשבות במאפייניו של בעל הדירה הטוען לפגיעה בו. נראה כי אין היגיון בקביעה אחרת לפיה הבחינה היא סובייקטיבית בלבד. קביעה כזו יכולה להוביל למצבים אבסורדיים בהם בעל דירה הרואה עצמו נפגע מהותית מההחלטה להתקין מעלית יוכל למנוע את התקנתה למרות שבעיני האדם הסביר אין כל הצדקה או היגיון להתנגדותו. כאמור נראה כי מצב זה בא המחוקק למנוע בהתקינו את סעיף 59ו לחוק המקרקעין. עם זאת, אין משמעות הדבר כי פגיעה בבעל דירה הסובל מבעיות רפואיות מסוימות תיבחן כפגיעה בבעל דירה “רגיל” שאינו סובל מאותן בעיות. הבחינה האובייקטיבית אין משמעה התעלמות ממאפייניו המיוחדים של אותו בעל דירה הטוען לפגיעה מהותית בו כתוצאה מההחלטה להתקין מעלית בבית המשותף.

11.      לא ניתן להגדיר מראש ולתחם את המקרים בהם הפגיעה תיחשב לפגיעה מהותית ויש לבחון כל מקרה לגופו. עם זאת, אעיר כי לטעמי במסגרת הבחינה האם מדובר בפגיעה מהותית יש מקום לעריכת איזון בין הפגיעה הנטענת על-ידי בעל הדירה המתנגד להתקנת המעלית לבין הפגיעה האפשרית מאי התקנת מעלית בבעלי הדירות אשר קיבלו את ההחלטה. פגיעה מהותית היא מונח עמום ויחסי, ויתכן כי במקרה אחד הפגיעה מהתקנת המעלית תהיה פגיעה מהותית, בעוד שבמקרה אחר אותה פגיעה לא תהווה פגיעה מהותית וזאת בהשוואה לפגיעה בבעלי הדירות האחרים מאי התקנת המעלית. כך למשל יש לשוב ולהזכיר את דברי ההסבר בהצעת החוק אשר עסקו בבעלי דירות שהזדקנו ואינם יכולים עוד לרדת ולעלות במדרגות וזקוקים למעלית לצורך הגעה לדירתם. בבחינת הפגיעה בבעל הדירה המתנגד להתקנת מעלית לא ניתן להתעלם גם מהפגיעה בהם מאי התקנת המעלית.

12.      כאמור, במקרה זה לא מצאתי כי יש מקום להתערב בהכרעת הערכאות דלמטה והבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובה אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ח’ בסיוון תשס”ט (31.5.09).