שניים אוחזין

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

רכשתי דירה עם ליקויי בנייה רבים – וכעבור כשנתיים של סבל ועגמת נפש בגלל הרטיבות והעובש, ומבלי להסתיר דבר, מכרתי את הדירה ורכשתי דירה מחברה קבלנית אחרת, בתקווה לטוב.

יצא שלפי עצת עורך הדין – גם אני, הקונה הראשון של הדירה מהקבלן, וגם הקונה ממני את הדירה – קונה יד שניה, השתתפנו בתביעה כתובעים נזקי ליקויי בנייה.

לעניין עלויות התיקונים – קיים הסדר מדויק ביני לבין קונה יד שניה.

מה לעניין עגמת הנפש?

יהא עלינו להסתפק בעגמת נפש לדירה ולהתחלק בסכום?

התספיק העוגה לשנינו?

תשובה:

ראשית יובהר שככל נזק, ממוני או שאינו ממוני, צריך להוכיח את קיומו, וככל שאפשר גם את שיעורו. במאמר מוסגר ייאמר כי גם כאשר הוכח רק קיומו של הנזק ולא הוכח שיעורו – בית המשפט מוסמך לקבוע על דרך אומדנא דדייני את שיעור הנזק.

בנוסף, בית המשפט יצטרך לתת את הדעת לעגמת הנפש שנגרמה לקונה הראשון בשל מגוריו כשנתיים ימים, הוא ובני ביתו, בדירה פגומה, כמו גם להתחשב בקונה השני אשר רכש דירה הטעונה תיקונים, גר בה בתנאים ירודים ולעתים תוך סיכון בריאותי ו/או בטיחותי, וכן גם צריך לתקנה, על כל הכרוך בכך – טרדה, טרחה, צער, וכיוצא בזה.

ובאשר לגודל העוגה, ולספק המועלה בשאלה – האם תספיק העוגה להשביע את שניכם, דעו כי אין כלל שום יריבות ביניכם. בית המשפט אמור להתחשב בקונה המקורי ובקונה השני, לפי העניין.

ייתכן מצב בו שיעור עגמת הנפש שייפסק לדירה שלא נמכרה לקונה יד שניה, יהיה נמוך מסכום הפיצויים בגין עגמת נפש – אשר יקבלו קונה יד ראשונה + קונה יד שנייה – לדירה, הזהה בליקויי הבנייה אשר בה לדירה הראשונה. לאמור, הקבלן ישלם בראש נזק זה סכום כסף יותר גדול לדיירים שמכרו ביחד אם אלה שקנו מהם, מאשר לדיירים אחרים שלא מכרו דירתם – גם כאשר אין שום הבדל מהותי בסוג ובהיקף הליקויים שבשתי הדירות.

בבסיס היגיון זה עומד הכלל כי שיעור הפיצוי בגין עגמת נפש אינו ביחס ישר לעלויות תיקוני הליקויים.

ראה בעניין זה ע”א 6540/05 אבנר אברמוביץ ו- 136 אחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע”מ, בית המשפט העליון, שופטים: מ’ נאור, א’ חיות, י’ דנציגר, פדאור 08 (37) 616, סעיף 19 בפסק הדין המתייחס לסוגיה דומה:

“19.טענה נוספת בפי הרוכשים היא כי שגה בית משפט קמא בקובעו כי יש לפצות רוכשים אשר לא חתמו על תצהיר רק בגין ליקויי הבנייה ואין לפצותם בגין עוגמת נפש. הרוכשים מדגישים כי מדובר בארבעה תובעים בלבד וטוענים כי בשל סיבות אובייקטיביות לא ניתן היה לאתרם ולהחתימם על התצהירים. עוד טוענים הרוכשים כי אין טעם להבדיל בין רוכשים שחתמו על תצהיר לבין רוכשים אשר לא חתמו על תצהיר, שכן לכל הרוכשים-התובעים נגרמה עוגמת נפש בגין ליקויי הבנייה. לדעתי יש לקבל טענה זו של הרוכשים. אכן וכפי שקבע בית המשפט המחוזי, לא היה מקום לשלול מרוכשים אשר לא חתמו על תצהיר פיצוי בגין ליקויי בנייה, שכן על פי ההסדר הדיוני בין הצדדים, חוות דעתו של המומחה באשר לליקויים בבתי המדגם יוצרת חזקה בדבר קיומם בכל הבתים נשוא התביעה (השוו: ע”א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע”מ נ’ אוטמזגין, פ”ד נו(6) 786, 791-789 (2002)). אולם לא אוכל לקבל את קביעתו הנוספת של בית משפט קמא לפיה אין לפצות את אותם הרוכשים בגין עוגמת נפש “היות שבהיעדר תצהיר אין כל הוכחה לאמיתותם של ראשי הנזק הנטענים” (פסקה 35 לפסק הדין). פסיקת פיצויים בגין עוגמת הנפש במקרה דנן לא נעשתה בדרך של הערכת הכאב והסבל שנגרמו לכל רוכש ורוכש. בית משפט קמא הניח כי עוגמת הנפש שנגרמה לכל רוכש היא זהה. עוגמת הנפש נגרמה כתוצאה מליקויי הבנייה ומשנקבע כי גם בהיעדר תצהיר הוכחו ליקויי הבנייה בדירות הרוכשים שלא חתמו על תצהיר, לא היה מקום לשלול מהם את הפיצוי האחיד שנפסק בגין עוגמת נפש”.

 הוא אשר נאמר לעיל.