עלייה במחיר המקרקעין אינה ראייה כי הם לא נפגעו

מאת: ד”ר אברהם בן עזרא

 

באומרנו “מקרקעין” – יכול להיות שיהא מדובר, במסגרת זו, בקרקע לבנייה, כמו גם: במבנה הבנוי עליה, ובאומרנו “פגיעה במקרקעין” – במסגרת זו – לא יהא הבדל אם הפגיעה הינה בקרקע בגלל תוכנית מתאר פוגעת, או שהפגיעה בערך המקרקעין היא בשל קיומם של ליקויי בנייה בבניין.

 

השאלה היא, האם מקרקעין שנרכשו בסכום כספי מסוים ולאחר כמה שנים נמכרו ברווח ריאלי – הם מקרקעין שהוכח לגביהם כי ערכם עלה, ולפיכך כל טענה של פגיעה בערכם דינה להידחות?

 

היבט אובייקטיבי

יש לדעת כי יכול להיות מצב בו מחיר המקרקעין עלה בערכו הריאלי, ולמרות זאת המקרקעין נפגעו.

לדוגמא, מחיר המקרקעין עלה בגלל תנודות השוק בתקופת זמן x ב- 40%, ואולם בגלל פגמים שנפלו במקרקעין בגין ליקויי בנייה במבנה או בגין תוכנית מתאר פוגעת – עלה ערכם הריאלי של המקרקעין רק ב- 20%.

לפיכך ברור כי למרות עליית מחיר המקרקעין בערכים ריאליים, הם נפגעו וכתוצאה מפגיעה זו – עליית הערך במכירה הייתה יותר מתונה בהשוואה למצב בו לא נוצרה פגיעה במקרקעין.

 

היבט סובייקטיבי

פלוני רכש מקרקעין בסכום כסף וכעבור שלוש שנים מכר אותם לאלמוני, אשר הוא במקרה בעל מקרקעין גובלים ולכן חפץ במקרקעין של פלוני והיה נכון לשלם עבורם מחיר מיוחד כדי לחברם יחדיו למגרש, רחב ידיים, הנחוץ לו, לאלמוני, למטרותיו האישיות.

לאור ההתעניינות המיוחדת של אלמוני דווקא במגרש של פלוני, אשר לא כל כך חפץ במכירת נכסו, העלה אלמוני את מחיר העסקה ופלוני נעתר לוותר על המגרש מפני המחיר הגבוה במיוחד שהוצע לו; וזאת, על אף שמול מגרש-המכר בו מדובר, הורחב כביש סואן שיצר מפגע ומטרד.

לאמור, למרות הפגיעה שבמגרש, בגלל הכביש הסואן, נמכר מגרש זה ברווח כספי ניכר בערכים ריאליים, לאורן של נסיבות סובייקטיביות.

 

הערכה שמאית של קרקע או בניין, אינה תואמת בהכרח את מחיר העסקה בפועל.

 

בת”א 934/85 ורדי נ’ מליבו, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט’ שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצאת “בורסי” מהדורת תשס”ב עמ’ 235] התייחס בית המשפט למקרה דומה, בו דייר שתבע פיצויים בגין ליקויי בנייה – מכר את דירתו ברווח ניכר, ונטענה טענה נגדו כי לאור רווחיו במכירת הדירה, הוא אינו זכאי לפיצויים, כי הרי הדירה כלל לא ירדה בערכה.

 

בית המשפט פסק:

 

“טוען הקבלן כי פליישר מכר את דירתו במהלך שנת 1990 ב- 110,000$ סכום הגבוה פי 2 מהסכום בו נרכשה במקור, ולפיכך לא סבל פליישר כל נזק ממשי מהליקויים בדירתו [נ/3].

עוק טוען הקבלן כי פליישר רכש דירה באותו הבניין ממר וייס בהנחה של כ- 5000 $ בגין הליקויים, ולפיכך זכאי מר וייס לקבל פיצוי בסכום של עד 5000 $ בלבד.

                        אינני מקבלת טענות אלו.

בענייננו, כאשר הנזקים בדירות הוכחו על ידי מומחה מוסכם, פורטו הליקויים וניתנו הערכות של עלות התיקונים הדרושים, יש לפסוק לדיירים פיצויים אלה. מחובתה של חברת הבנייה לשלם עבור תיקוני ליקויים שבאחריותה.

זאת ועוד, אין בהכרח קורלציה בין מחיר דירה בהימכרה לבין מחירה משנרכשה או בין דירה שלוקה בליקויים מסוימים ובין דירה אחרת שאינה לוקה. מחיר דירה נקבע על ידי גורמים ומרכיבים רבים ושונים, שליקויים, יכול ויהיו אחד מהם ויכול ולא יהיו. בנוסף לכך, לא הוכחו מחירי השוק של דירות דומות או זהות בצורה שניתן יהיה להסיק מכך מסקנות לגבי השפעת הליקויים על המחיר, אם בכלל”.

 

גישה דומה ננקטה בתיק שועלי כפי שיבואר:

 

שועלי ואח’ היו בעלי חלקה בראש פינה, והגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ”ה בגלל תוכנית פוגעת שכללה תחנת דלק מול החלקה שלהם.

הוועדה המקומית דחתה את התביעה וטענה כי המקרקעין דווקא עלו בערכם.

במסגרת הדיון בפני הוועדה, מונה שמאי מכריע אשר קבע כי אכן יש ירידת ערך בשיעור של 60,000 דולר + מע”מ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פנתה בעניין זה לוועדת ערר מחוזית בטענה כי חוות הדעת של השמאי המכריע היא פגומה משני טעמים:

א.      מחיר הקרקע בפועל דווקא עלה – כי בינתיים מכרו בעלי הקרקע את המגרש ברווח כספי ניכר, רווח של 43%!

ב.      טעה השמאי בקביעתו כי ערך הקרקע ירד בגלל התוכנית – מה גם שכבר יצאה תוכנית מתקנת המבטלת את הפגיעה, אף שתוכנית זו קיבלה תוקף לאחר מועד המכירה.

טענות אלו התקבלו על ידי וועדת הערר המחוזית אשר ביטלה את דו”ח השומה של השמאי המכריע.

על כך הוגשה עתירה מנהלית בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר ביטל את החלטת וועדת הערר והחזיר את קביעותיו של השמאי המכריע על כנן.

 

על כך הוגשה בקשת רשות ערעור מנהלית – בר”מ 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אצבע הגליל נ’ עו”ד יהודה שועלי ואח’, בית המשפט העליון, שופטת: מ’ נאור, לא פורסם, מובא להלן.

 

בית המשפט העליון אימץ את פסק דינו של בית המשפט קמא, ואישר את קביעתו כי –

 

” לגבי העובדה לפיה מכרו המשיבים את המקרקעין ברווח, קבע בית-המשפט כי אין הדבר רלוונטי כלל, שכן המועד הקובע לגבי השאלה אם חלה ירידה בשווי המקרקעין הנו מועד אישור התכנית הפוגעת ולא תאריך הרכישה של המקרקעין”.

 

לאמור, אין כלל משמעות לשינויים בערך המגרש – וקובע רק השינוי בערכו בעת אישור התוכנית הפוגעת, ובגלל תוכנית זו, להבדיל ממחירי כל עסקת מכר.

 

‏27 נובמבר 2008

 

 

                                          

בשם המבקשת:                      עו”ד שחר בן עמי; עו”ד שלי רוזטל

בשם המשיבים:                      עו”ד יאיר אבני

 

 

1.        בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מנהליים בנצרת (כב’ השופט ה’ ח’טיב), מיום 12.4.2006, לפיו התקבל ערעורם של המשיבים על החלטת ועדת הערר המחוזית.

רקע עובדתי

2.        המשיבים היו הבעלים של חלקה 32 בגוש 13949 בראש פינה (להלן: המקרקעין), ובחודש יוני 2001 מכרו זכויותיהם במקרקעין לחברת די.אס.סנטר הגליל בע”מ (להלן: הרוכשת), בתמורה לסך של 1,480,000$. ביום 12.6.2002, הגישו המשיבים למבקשת (להלן: הוועדה המקומית) תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 (להלן: החוק), בגין פגיעת תכנית מפורטת ג/8591 שפורסמה ביום 15.6.1999 (להלן: התכנית הפוגעת) החלה על חלק מן המקרקעין. שינוי עיקרי שנוצר בעקבות התכנית הפוגעת, הוא כי תכנית המתאר שחלה קודם לכן על המקרקעין קבעה שבשטח שייעודו שירותי דרך תותר הקמת תחנת דלק, בעוד שהתכנית הפוגעת לא כללה קביעה כאמור. מאוחר יותר, ביום 6.6.2001, בסמוך למועד בו נמכרו המקרקעין לרוכשת, וביוזמתה של הרוכשת, אושרה להפקדה תוכנית מפורטת אג/מק/8591/045 (להלן : התכנית המתקנת), וביום 7.2.2002 פורסמה התכנית למתן תוקף. תכנית זו מתקנת את הפגיעה במקרקעין בכל הקשור להקמת תחנת דלק, ומאפשרת הקמת תחנה כאמור באזור המיועד למסחר ומשרדים.

ההליכים המשפטיים

3.        הוועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים שהגישו המשיבים, מן הטעם העיקרי לפיו התכנית הפוגעת לא רק שאינה פוגעת במקרקעין, אלא אף משביחה אותם. על החלטה זו הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר המחוזית, וזו החליטה על מינויו של שמאי מכריע. השמאי המכריע קבע בחוות-דעתו כי התוכנית הפוגעת אכן פגעה במקרקעין וגרמה לירידה בשווים בסכום של 60,000$ (לא כולל מע”מ). על החלטה זו הגישו שני הצדדים, כל אחד מצדו, ערר לועדת הערר. ועדת הערר קיבלה את הערר מטעם הוועדה המקומית, החליטה להתערב בחוות-דעת השמאי המכריע בהיותה בלתי-סבירה, וקבעה כי המקרקעין לא ספגו פגיעה כלשהי כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת. לתוצאה זו הגיעה, בין היתר, לאור העובדה שהמקרקעין נרכשו על-ידי המשיבים בשנת 1995 בתמורה לסך של 1,030,000$, ונמכרו לרוכשת בשנת 2001 במחיר העולה על מחיר הרכישה ב-43% לערך, על אף שהמכירה בוצעה בתנאי מיתון בשוק המקרקעין בעוד הרכישה בוצעה בתקופת גאות. הצדקה נוספת להתערבות בחוות-דעת השמאי, מצאה הוועדה בכך שהשמאי לא התייחס כלל למשמעות הפקדת התכנית המתקנת לאישור. לגישת הוועדה, לאחר אישור התכנית המתקנת חודש הפוטנציאל להקמת תחנת דלק ועל-כן הנזק הספציפי שנגרם על-ידי התכנית הפוגעת אינו קיים עוד. משאושרה תכנית זו עלה שווי המקרקעין בסכום העולה על סכום הפגיעה שנגרם כתוצאה מהתכנית הפוגעת. על החלטת ועדת הערר הגישו המשיבים ערעור לבית-המשפט לעניינים מנהליים.

פסק דינו של בית-משפט קמא

4.        בית-המשפט לעניינים מנהליים דן בשאלה מה הן העילות המצדיקות התערבות ועדת ערר בהחלטת השמאי המכריע ומהו היקף ההתערבות, בציינו כי שאלה זו טרם הוכרעה על-ידי בית-המשפט העליון ובפסיקת הערכאות הדיוניות מסתמנות גישות שונות. בית-המשפט בחן את הגישות השונות ומצא כי גישת הביניים שאומצה על-ידי ועדת הערר – לפיה יש לראות בשמאי המכריע מומחה מכריע שמונה על-ידי בית-המשפט והיקף ההתערבות בהחלטתו יהא מצומצם – היא אכן הגישה שראוי לנהוג על-פיה. עם זאת, קבע בית-המשפט כי אילו היתה ועדת הערר מיישמת בענייננו גישה זו, היתה נמנעת מלהתערב בהחלטתו של השמאי המכריע. שכן, לא התקיימה עילה שהצדיקה התערבות בהחלטתו עד כדי ביטולה כליל, כפי שעשתה ועדת הערר. בית-המשפט קבע כי ועדת הערר שמה הלכה למעשה את שיקוליה המקצועיים תחת שיקוליו של השמאי המכריע, תוך הכתבת הדרך והאופן של עריכת השמאות. זאת, אף שהדרך בה נקט השמאי המכריע הנה לכל הדעות דרך מוקבלת ותואמת את כללי השמאות הנהוגים במקרקעין. לגבי העובדה לפיה מכרו המשיבים את המקרקעין ברווח, קבע בית-המשפט כי אין הדבר רלוונטי כלל, שכן המועד הקובע לגבי השאלה אם חלה ירידה בשווי המקרקעין הנו מועד אישור התכנית הפוגעת ולא תאריך הרכישה של המקרקעין. גם באשר להתעלמות השמאי המכריע מהתכנית המתקנת, לא מצא בית-המשפט כי היה בכך כדי להצדיק התערבות בהחלטתו. זאת, מן הטעם שהמשיבים מכרו את זכויותיהם במקרקעין לאחר שפורסמה התכנית הפוגעת לאישור ובטרם תפורסם לאישור התכנית המתקנת, ובכך שינו מצבם לרעה והנזק מבחינתם היה לבלתי-הפיך. בהקשר זה הפנה בית-המשפט להלכה שנקבעה בע”א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ’ משה קהתי, פ”ד מח(2), 190 (להלן: עניין קהתי), לפיה יש להביא בחשבון תכנית מאוחרת שתיקנה את הפגיעה שתכנית קודמת גרמה למקרקעין, ולחריג שנקבע באותה פרשה לגבי מקרים בהם הפגיעה כתוצאה מהתכנית הפוגעת יצאה מן הכוח אל הפועל ובעל הקרקע שינה את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התכניות. בנוסף, דחה בית-המשפט את טענתה החלופית של הוועדה המקומית לפיה יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר על-מנת שתדון בטענתה כי אפילו אירעה פגיעה במקרקעין, פטורה היא מתשלום פיצויים בהתאם לסעיף 200 לחוק. לאור כל זאת קיבל בית-המשפט את הערעור והורה לוועדה המקומית לשלם למשיבים פיצוי בסכום שקבע השמאי המכריע.

           מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

בקשת רשות הערעור

5.        הוועדה המקומית טוענת כי בעניין שלפנינו מתעוררות שאלות עקרוניות הן בתחום המשפטי והן בתחום העקרוני של כללי שמאות נכונים לקביעת שווי לצורך סעיף 197 לחוק, המצדיקות מתן רשות ערעור. מתעוררת שאלת מידת ההתערבות של ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע. לטענת הוועדה המקומית, מעבר לעובדה שההלכה בשאלת התערבות ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע אינה ברורה כשלעצמה וראוי כי תוכרע בשלב זה או אחר, הרי שאף הקריטריונים שהציב בית-משפט קמא לשם הכרעתו בסוגיה, בהנחה כי הנם ראויים, יושמו על-ידו באופן מוטעה. הוועדה המקומית מציינת כי בדונו בשאלה זו, בחן בית-משפט קמא את הגישות המשפטיות השונות ואישר את “גישת הביניים” בה בחרה ועדת הערר. ואולם, לטענתה, בבואו ליישם גישה זו טעה בית-המשפט, שכן בחוות-דעת השמאי המכריע נפלו פגמים מהותיים שהצדיקו את התערבותה של ועדת הערר. עוד טוענת הוועדה המקומית, כי בית-משפט קמא טעה ואף חרג מסמכותו משהתערב בהחלטת ועדת הערר, למרות שזו לא חרגה מסמכותה ומשלא נפל כל פגם מהותי בהכרעתה. כן טוענת היא, כי בית-המשפט דן בשאלות עובדתיות או שמאיות אשר אינן מהוות שאלה משפטית בה הוסמך בית-המשפט לדון על פי סעיף 198(ח) לחוק. לגופו של עניין, טוענת הוועדה המקומית לקיומה של טעות יסודית בבסיס חוות-דעת השמאי, הכוללת הערכת חלק מן המקרקעין כקרקע זמינה להקמת תחנת דלק, וזאת למרות מצבה התכנוני שהצריך תכנית מפורטת להקמת תחנת דלק ולמרות מצבה התכנוני והפיסי שמנע גישה מכבישים גובלים. מכל מקום, טוענת הוועדה המקומית כי השמאי טעה לעניין גודלו ושוויו של השטח לגביו היה פוטנציאל להקמת תחנת הדלק בטרם אושרה התכנית הפוגעת. כן טוענת היא כנגד העסקה ששימשה את השמאי כבסיס להשוואה לצורך קביעת שווי המקרקעין. הוועדה המקומית ממשיכה וטוענת, כי עסקת מכירת המקרקעין נערכה בחודש בו אושרה התכנית המתקנת להפקדה ולפיה חודש הפוטנציאל להקמת תחנת דלק. לכן, היתה התכנית המתקנת בגדר ציפייה ממשית וסבירה שהיה בה כדי להשפיע על מחיר העסקה, בהתאם להלכת קהתי, וזאת חרף העובדה שתכנית זו טרם פורסמה למתן תוקף. אף גובה היטל ההשבחה הזעום ששולם בגין התכנית המתקנת מוכיח, לטענתה, כי לא היתה כלל פגיעה כתוצאה מיישום התכנית, אלא לכל היותר, פגיעה זעומה בלבד. לבסוף, טוענת הוועדה המקומית כי היה מקום להשיב את הדיון לוועדת הערר לשם הכרעה בשאלת קיומו של פטור מתשלום פיצויים בהתאם לסעיף 200 לחוק. 

6.        בהתאם להחלטתי הגישו המשיבים תשובתם לבקשה. לטענת המשיבים, הוועדה המקומית מעלה לראשונה בבקשתה מספר טענות חדשות שמעולם לא נטענו בפני בית-משפט קמא ושממילא לא נקבע לגביהן דבר, ודין טענות אלו להימחק על הסף. לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי פסק-דינו של בית-משפט קמא הוא פסק-דין נכון, מדויק ומתערב בטעויות משפטיות חריפות של ועדת הערר. כך, טוענים המשיבים כי אין רלוונטיות למחיר עסקת הרכשה שבה רכשה המשיבה 1 את מחצית המקרקעין, בשנת 1995, כארבע שנים עובר למכירתם לרוכשת. כן מפנים המשיבים לקביעותיו של בית-משפט קמא באשר לטענות הוועדה המקומית בדבר התעלמות השמאי מן התכנית המתקנת. המשיבים מדגישים כי כל הטעויות שנפלו בהחלטת ועדת הערר הן טעויות משפטיות הניתנות לערעור, וכי בית-משפט קמא פעל במסגרת סמכותו. המשיבים ממשיכים וטוענים כי לא מתעוררת בענייננו שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור, שכן בית-משפט קמא אימץ את השקפת ועדת הערר בדבר “גישת הביניים” לעניין מידת הביקורת השיפוטית שראוי להחיל על שמאי מכריע, והוועדה המקומית אינה מבקשת לערער על החלטתן של שתי הערכאות בעניין זה.

דיון

7.        לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות. בעניין שלפניי, אין צורך להידרש ולהכריע בשאלה העקרונית אותה מבקשת הוועדה המקומית להעלות כדי לזכות ברשות ערעור: מה הן העילות המצדיקות את התערבותה של ועדת ערר בחוות-דעת שמאי מכריע. שאלה זו התעוררה אמנם במסגרת הדיון בוועדת הערר ובבית-משפט קמא, אך בשתי הערכאות הוחלט לאמץ את “גישת הביניים” לפיה יש לראות בשמאי המכריע כמומחה מכריע שמונה על-ידי בית-המשפט והיקף ההתערבות בהחלטתו יהא מצומצם. בבקשה שלפניי, הוועדה המקומית כלל אינה משיגה על “גישת הביניים” האמורה, אלא קובלת אך על האופן בו יישם בית-המשפט גישה זו. משאלה הם פני הדברים, הרי שאפילו נפלה טעות ביישום הקונקרטי של גישה זו על-ידי בית-משפט קמא (ולא כך הוא), אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור (השוו: בר”מ 8730/06 חב’ מגדלי אלרוב בע”מ נ’ טייבר (14.12.2006)).

8.        גם לגופו של עניין לא מצאתי כל נימוק המצדיק התערבות בפסק-דינו של בית-משפט קמא. כאמור לעיל, הטעם העיקרי שהביא את ועדת הערר להתערב בחוות-דעת השמאי נעוץ בכך שהשמאי לא התייחס למשמעות הפקדתה ואישורה של התכנית המתקנת. טעם זה, כפי שציין בצדק בית-משפט קמא, אין בו כל ממש וזהו עניין משפטי מובהק. לעניין זה, יש לחזור ולהפנות לדבריו של השופט א’ גולדברג בפרשת קהתי, לפיהם:

 

“כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש את פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה), וכשחישוב הפיצויים על-פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש’הפגיעה’ לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו.

מסקנתי מן המקובץ, כי מקום שלא נותר אפס קצה של הפגיעה, כשזו אוינה בתכנית השנייה, לא עומדת עוד הזכות לפיצויים בגין פגיעתה של התכנית הראשונה. ואם פחתה הפגיעה בתכנית השנייה, יועמד שיעור הפיצויים על-פי הפגיעה שגרמה תכנית זו במועד אישורה.כל זאת כשפגיעת התכנית הראשונה נותרה תיאורטית גרידא. שונים הדברים כשהפגיעה לפי התכנית הראשונה יצאה מן הכוח אל הפועל, ובעל המקרקעין שינה בפועל את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התכניות. או אז פשיטא שאין לראות עוד את התכנית השנייה כמאיינת את הפגיעה, והמועד הקובע יהיה אישורה של התכנית הראשונה” (שם, פרשת קהתי, בעמ’ 218-217).

 

לאור זאת, בדין קבע בית-משפט קמא כי בענייננו חל החריג הקבוע בהלכת קהתי, שכן משהמשיבים מכרו את זכויותיהם במקרקעין לאחר שפורסמה התכנית הפוגעת לאישור ובטרם תפורסם לאישור התכנית המתקנת, הם שינו מצבם לרעה והנזק מבחינתם היה לבלתי-הפיך. ביתר טענות הוועדה המקומית, הנוגעות לגוף השמאות, לאופן עריכתה ולתחשיבים הכלולים בה, לא מצאתי ממש ואין הן מעוררות שאלה משפטית. נראה, אם כן, כי צדק בית-משפט קמא בקבעו כי יש להשיב את חוות דעת השמאי המכריע על כנה, תהא אשר תהא הגישה להתערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע.

9.        הבקשה נדחית. המבקשת תשא בשכר-טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש”ח.

           ניתנה היום, ‏‏כ”ו חשון, תשס”ט (24.11.2008).