זכויות בעלי מקרקעין גובלים

מאת: ד”ר אברהם בן עזרא

 

אין כל ספק כי פעולות תכנון הנן בנות השפעה לא רק לגבי הקרקע [החלקה] שבה הן מתקיימות אלא גם על חלקות אחרות – גובלות, ורחוקות יותר.

 

ההשפעה על קרקע צמודה באה לידי ביטוי בחקיקה בעניין פיצויים בגין נזקי תכנון, ולהלן ציטוט של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ”ה – 1965: [להלן: “החוק”]

 

 

“(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרד הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה”.

 

נטיית בתי המשפט היא להרחיב את הזכות לפיצויים גל לבעלי מקרקעין שצמידותם לחלקה אשר בה נעשתה פעולת התכנון אינה באמצעות גבול משותף ממש, אלא בריחוק-מה, ויש טעם לדבר כי אם בסופו של יום נפגעו נכסיו של פלוני בגלל אישור תוכנית מתאר, מה לכך ולמצב הפיזי של המקרקעין שנפגעו? דומה כי די בהוכחת הקשר הסיבתי בין פעולת התכנון לבין ירידת ערך הקרקע כדי שבעלי המקרקעין שנפגעו יהא זכאי לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

 

בערעור על עתירה מנהלית [עע”מ 2775/01 שרגא ויטנר נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ותיקים אחרים], שנדון בבית המשפט העליון, נדרש בית המשפט להביע עמדה לגבי פגיעה במקרקעין שלא גובלים עם המקרקעין אשר לגביהם חלה התוכנית, וזאת על אף לשון החוק המדבר רק על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו. לכאורה החוק ברור והחלטי – חלקה ללא גבול משותף עם חלקה שבה נעשה שינוי בתוכנית המתאר, לא נכללת בקטגוריה של החוק לגבי פגיעה היוצרת עילת תביעה.

 

אלא שבית המשפט פירש את החוק פירוש נרחב, וקבע כדלקמן:

 

 

 

           “אלו הם “מקרקעין גובלים”?

 

עולה מניתוח לשונו של הסעיף, מההתחקות אחר התכלית החקיקתית, ומן האיזון הראוי בין האינטרסים השונים העומדים ביסודו של סעיף 197? 

 

דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטה, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ”מקרקעין גובלים” לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

 

על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר; והכל במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן”.

 

 

 

[פסק דין של השופטים: ד’ ביניש א’ פרוקצ’יה, א’ גרוניס, מיום ל’ באב תשס”ה 4 לספט’ 2005]

 

 

עוד אפשר ללמוד על ההשפעה של מה שנעשה בחלקה א’ על מצבה התכנוני והערכי של חלקה ב’ הצמודה לה ניתן ללמוד מסעיף 149 לחוק, (א) (2א) (ב) הקובע כתנאי מוקדם למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלה כי על בעל הקרקע מוטלת חובת הודעה לגבי הבקשה, וזו לשון הסעיף:

 

                                    “(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה”.

 

היה צפוי כי גם כאן – לעניין חובת ההודעה – יורחב מעגל בעלי הזכויות בקרקע ויפרוץ את המסגרת של לשון החוק כפשוטה על סמך תקדים וינטר, אולם בעע”מ 5901/07 אלסה אינבסטמנט נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ואח’, בית המשפט העליון, פירשו את המונח קרקע או בניין גובלים כפשוטו, היינו, גובל ממש. [פסק דין של השופטים: א’ ריבלין, י’ דנציגר, י’ אלון מיום ז’ תשרי תשס”ט 6 לאוקטובר 2008].

 

בתיק אלסה אינבסטמנט מדובר על בנייה בחלקה בת 3.3 דונם בה הוכנה תוכנית בנייה, ובית המשפט העליון פטר את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מחובת ההודעה למגרש השכן לאור חלוקתה של החלקה בת ה- 3.3 דונם עובר להכנת התוכניות ל- 3 חלקות משנה, כאשר בחלקת המשנה הצמודה לחלקה השכנה – לא אושרה תוכנית וממילא לא נוצר צורך להודיע לגביה דבר, ואילו שתי החלקות האחרות – הרי הן לאור החלוקה החדשה כבר לא גובלות עם חלקת השכן ולכן אין לגביהם חובת הודעה והתוכניות שבהן אושרו מבלי להזדקק להודעה לבעלי החלקה השכנה.

 

להלן ציטוט בעניין זה מפסק הדין:

 

“אולם לא בזאת העיקר. ליבת טענותיה של המערערת בעתירתה כוונה כנגד מניעתה מלהביא את התנגדויותיה להקלה שהתבקשה ע”י בעל החלקה השכנה והגובלת. זכות זו, הקנויה לה בסעיף 149 לחוק, מהותה ועניינה בקיום המצרנות המיידית שבין שני הנכסים. נכסו של מבקש ההקלה מזה (ובענייננו המשיב 3) ונכסו של השכן מזה (ובענייננו המערערת). להבטחת זכותו זו של השכן המצרני, נקבעה בסעיף 149(א)(2א)(ב) לחוק חובתה של הוועדה להודיע את דבר בקשת ההקלה:

 

“(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה”.

 

 

“קרקע גובלת” – כפשוטה וכמשמעה – לאמור, קרקע המשיקה בגבולה לקרקעו של המתנגד הפוטנציאלי ולא קרקע המצויה מעבר לכך.

 

תכליתה של הוראה זו נעוצה בעניין המיוחד שיש לבעל המצרא בקרקע הגובלת בקרקעו שלו. המדובר בגבול פיזי ולא בגבול רעיוני או מופשט.

 

ההיגד “קרקע” לעניין זה אמור לשקף יחידה תכנונית מוגדרת. אין חולק כי שטחה של חלקה 90 טרם הפיצול היה כ-3,300 מ”ר וכי לבקשת בעליה פוצלה החלקה לשלושה מגרשים נפרדים. החלוקה והפיצול אושרו על ידי כל גורמי התכנון והמדידות המוסמכים לכך על פי דין, ועולים הם בקנה אחד עם עיקרי התב”ע החלה במקום (כמפורט בתוכנית מס’ 1864א’ סעיף 22ב(1) – נספח ג’ לסיכומי המערערים). הוראות התב”ע הנ”ל מחילות לעניין תוכנית החלוקה את הוראות פרק ד’ לחוק”.

 

על פי פסק דין אלסה אינבסטמנט יש דרך לעקוף את עניין ההודעה לשכנים, והיא, ביצוע חלוקה כך שבצמוד לחלקה של השכנים ימוקם מגרש מינימלי אשר בו לא ייבנה דבר, ובמקביל, תכנון חופשי וחשאי עד לשלב הביצוע ביתרת החלקה אשר בינה לבין החלקה השכנה במקור – אין גבול.

 

ההודעה לשכנים אינה עניין פורמלי אלא מהותי. לעתים בעקבות הודעה כזו מתקיימים דיונים בוועדה לתכנון ולבנייה או בוועדת ערר המשנים את התכנון לחלוטין.

 

לדעתנו, מוטב להרחיב את זכויות בעלי המקרקעין העלולים להיפגע עקב תכנון, בין באמצעות פסיקה כדוגמת וינטר ובין באמצעות חקיקה שהיא מצופה ונדרשת.

 

‏09 אוקטובר 2008