שומה כפולה?

מאת: ד”ר אברהם בן עזרא

כאשר נגרמת השבחה של קרקע בגין תוכנית לרבות במסגרת של הקלה, בעלי הקרקע המושבחת נהנים מההשבחה שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולאור זאת מחויבים בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% משווי עליית ערך הקרקע. את שווי עליית ערך הקרקע קובע תחילה שמאי מקרקעין הממונה על ידי הוועדה, ועל שומתו אפשר להשיג.

כך ארע במקרה המתואר בבש”א 162044 קרני ראוכברגר נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, בית משפט השלום בתל אביב, שופט: דן מור, פסק דין מיום י”ד באלול תשס”ח [14 בספטמבר 2008].

המערערת הגישה תוכניות לבנייה של מרתף מוגדל ותוספת בנייה במפלס העיקרי, כולל חיבור אל שטח המרתף המוגדל באמצעות מדרגות מתוך הדירה. המשיבה [הוועדה] אישרה את התוכניות כפוף לתשלום היטל השבחה, ששולם לאחר דין ודברים בין המערערת לבין המשיבה. לאחר ביצוע התשלום כאמור, חשה המשיבה שלא בנוח כי סברה ששיעורו של ההיטל נמוך מדיי; ההיטל אמנם מתייחס להשבחה בגין הגדלת הדירה לרבות בקומת המרתף, אך אינו מתייחס לעצם החיבור של ההגדלה האמורה עם הדירה, ועל כן, הוצאה על ידי הוועדה שומה מתקנת, ונדרש מהמערערת לשלמה כתנאי נוסף לאישור הבנייה.

המערערת הייתה מעוניינת לבנות ללא עיכוב ועל כן בלית ברירה המציאה ערבות בנקאית לתשלום תוספת להיטל ההשבחה, ובד בבד באמצעות עו”ד סמדר בן דור הגישה ערעור על החלטת המערערת לגבות את השומה השנייה.

טענת המערערת הייתה כי לפי סעיף 14 ה’ של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ”ה – 1965, מששילמה המערערת את היטל ההשבחה – אין לעשות בו תיקון, וזו לשון החוק:

“הוועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה וועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחויבים. תיקון שומה לא יחול על מקרקעין שבעדם שולם היטל”.

המשיבה אינה רשאית להתעלם מהעובדה שהשומה שולמה בהתאם לחוק, ומששולמה – אף אם נפלה בשומה טעות – שוב אין דרך לתקן את השומה.

עמדת הוועדה הייתה אחרת. משנודע לה כי דרך השינוי של השומה היא פסולה, ניסתה טיעון אחר, והוא, לא תיקון טעות – אלא שומה בשלבים.

תחילה, כך טענה המשיבה, הוצא דו”ח שומה לגבי ההרחבה, ולאחר מכן, הוצא דו”ח שומה שני לעניין החיבור.

בית המשפט לא קיבל טענה זו, מהסיבה הפשוטה שבפני הוועדה היו פרושות תוכניות הבנייה מראש ולא היה שום צורך, טעם, היגיון בפיצול השומה. מדובר בתיקון ולא בפיצול, וכאמור – התיקון אינו תקין במצב בו השומה שולמה.

לאור פסק הדין, חויבה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן לשלם למערערת הוצאות המשפט, וכמובן, פטרה אותה מלפרוע את הערבות הבנקאית – שהוחזרה לה.

המסקנות מפסק הדין:

א.      גם כאשר יש לאזרח השגות על קביעת הוועדה בעניין גובה היטל ההשבחה, רצוי כי ההיטל ישולם וככל שדרוש יוגש ערר או ערעור על ההחלטה. על ידי כך נחסמת בפני הוועדה טענת טעות שנפלה בהיטל, ככל שטענה זו עשויה לסייע לוועדה – כגון בנסיבות המתוארות בתיק ראוכברגר. בנוסף, נמנע עיכוב בקבלת ההיתר ובתחילת הבנייה.

ב.      אין לקבל את ההחלטות של רשויות הרישוי “כזה ראה וקדש” וצריך לבודקן על ידי מומחה.

ג.       יש מצב בו לאחר שמתברר בערכאה שיפוטית או מעין-שיפוטית שהצדק בידי האזרח, הוא גם זוכה להחזר הוצאותיו, לפחות באופן חלקי, וזאת בנוסף לעצם הסיפוק האישי מהזכייה בדין, ובנוסף לתרומה הנוצרת בדרך זו למען מנהל נקי ותקין.

‏06 אוקטובר 2008