עידוד בניית מרחבים מוגנים
עידוד בניית מרחבים מוגנים
|
יובהר – גם כאשר אין הסכמת בעליהן של 60% מהדירות – עדיין יכול הפרט המעוניין להגיש בקשה לתוספת ממ”ד, והוועדה המקומית תדון בבקשה זו לגופה ואף רשאית לאשרה.
על פי תיקון סעיף 71 א’ + סעיף 71 ב’ לחוק המקרקעין, שונו ההגדרות של מרחבים מוגנים (71 א – 1), וחשוב מזה, כדי לבנות תוספת לבית משותף – בין אם התוספת היא הרחבת דירה אחת ובין אם יותר, ובלבד שהתוספת נועדה “לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי” – די בהסכמת בעליהן של 60% מהדירות (במקום 75% כאשר התוספת אינה לשם בניית מרחב מוגן).
ראה להלן נוסח החוק המתוקן בשלמות:
“חוק המקרקעין (תיקון מס’ 28), התשסח – 2008
תיקון סעיף 71א 1. בחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 (להלן – החוק העיקרי),
בסעיף 71א, בסופו יבוא:
“מרחב מוגן” – מקלט כהגדרתו בסעיף 11 לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א – 1951, במתכונת מרחב הבנוי בתוך מעטפת המבנה, המיועד להגן על החוסים בו מפני התקפה והמתוכנן בהתאם להוראות לפי החוק האמור:
“מרחב מוגן דירתי” – מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה והמיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד;
“מרחב מוגן קומתי” – מרחב מוגן המיועד לשרת מספר דירות ואשר הכניסה אליו היא מרכוש משותף בקומה.”
תיקון סעיף 71ב 2. בסעיף 71ב(א) לחוק העיקרי, בסופו יבוא:
“ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת
או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי,
רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים
מהדירות”.
אין ספק כי התיקון לחוק מהווה עידוד משמעותי לשם ביצוע מרחבים מוגנים, שכן עיקר החסימה של בנייה מסוג זה היא התנגדות דיירים, מסיבות שונות.
אמנם גם כשיש הסכמת הבעלים של 60% מהדירות – עדיין בידי הפרט המתנגד האמצעים והדרכים בהתאם לחוק לבלום את הבנייה ולמנוע אותה, אם יוכח כי מדובר בפגם תכנוני (התנגדות שידונו בה בוועדות לתכנון ולבניה) או בפגם אחר (שיישקל במסגרת הליכים משפטיים), אולם אין כל ספק כי המחוקק אותת בחקיקה זו על מגמה ברורה של עידוד לבניית מרחבים מוגנים.
יובהר כי גם כאשר אין הסכמת בעליהן של 60% מהדירות – עדיין יכול הפרט המעוניין להגיש בקשה לתוספת ממ”ד, והוועדה המקומית תדון בבקשה זו לגופה ואף רשאית לאשרה והדוגמא הכי מתאימה להבהרה ולהמחשה בעניין זה היא:
בית משותף דו משפחתי בו מתגוררות בצוותא משפ’ לוי ומשפ’ כהן.
משפ’ לוי מעוניינת בהרחבת דירתה לשם הוספת ממ”ד, אך משפ’ כהן מתנגדת לכך.
במקרה זה, יש למשפ’ לוי הסכמה של 50% בלבד – ובכל זאת, הוועדה המקומית חייבת לדון בבקשה, ומוסמכת לאשרה.
יש צורך להדגיש כי כמעט ואין אפשרות לתכנן תוספת ממ”ד – ותו לא;
תמיד יהיה גם שינוי פנימי בגלל הצמדת הממ”ד לבניין, ואפילו תוספת נוספת הנובעת מעצם תכנון הממ”ד, וזאת מפאת החובה להגן על הכניסה לממ”ד מתוך הדירה על ידי קירות כנדרש בתקנות, וכן מפאת שיקולי תכנון של התאמת הדירה לתוספת.
לדוגמא: אם הממ”ד מוצמד למטבח, שמוקטן עקב זאת ותיפקודו נפגע, יהא זה אך טבעי להגדיל את המטבח באמצעות הרחבת–מה כלפי חוץ.
דוגמא נוספת: אל הממ”ד צריך להיכנס דרך כניסה מוגנת בקירות מתאימים, ולפעמים המיקום הכי סביר לתכנון הממ”ד מצריך מבואה בצידו, המהווה תוספת בניה בפני עצמה.
בנוסף, יש צורך לשקול בעת תכנון תוספת הממ”ד – גם שיקולי תאורה ואוורור, ושיקולים כלכליים, שכן לא יעלה על הדעת שהשקעה כה גדולה בבניית הממ”ד תביא לידי תשואה שרב בה החיסרון על היתרון.
דומה שהמחוקק נתן דעתו על כך ולא במקרה מדובר בתקנה 71 ב 2. בתוספת “לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי” – ולא בתוספת “של בניית מרחב מוגן…”
עתה נותר לראות, כיצד הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה יתייחסו לתיקון החוק, כי בידיהן הכוח להפעיל את יישום החוק, או להקפיאו כלא היה; לעודד את בניית המרחב המוגן – או “לייבש” תהליך זה, על אף הוראות החוק.