מבנה נייד?

הכינוי של הבנייה הקלה כ”מבנה נייד” מטעה, כי מדובר בדרך כלל במבנה מגורים שחלקו אמנם מורכב במפעל, מונע אל אתר הבנייה ומותקן שם, אך מהרגע בו הושלמה ההרכבה המבנה כבר אינו נייד, זאת ועוד, הוא [כולו] גם לא היה מעולם נייד. זהו מבנה יציב ומקובע אל הקרקע, ובניסיון לניידו הוא ייהרס מהיסוד ועד הטפחות. אלו הסיבות לכך:

–         הביסוס של המבנה מבוצע על ידי יציקות באתר הבנייה מראש, כמו גם מערכות הניקוז כנדרש בהתאם לתקנים, למפרטים ולתקנות.

–         לאחר ההרכבה מבוצע גג המבנה כיחידה אחת, לרוב בצורה שאינה מיועדת לפירוק והרכבה מחדש.

–         המרחב המוגן, שעוד ידובר בו, אשר הוא מהווה חלק חשוב מהמבנה, אינו יכול להיות נייד כלל.

–         יש והרצפה מבוצעת מראש באתר.

–         עבודות גימור רבות ושונות מבוצעות באתר.

–         המבנה מקובע באופן קשיח [במקרה של פלדה – מקובל לבצע ריתוך] אל יסודותיו וניסיון לעשות שימוש בעוגני הרמה ישבור את המבנה ויהרסו.

–         יש ושתי יחידות מודולריות או יותר מחוברות זו אל זו ליצירת הבית בשלמותו, והחיבור הוא חיבור קבוע הן אל היסודות והן באמצעות גג משותף אחד המתוכנן לפי נתוני הבית הגמור, אשר אינו ניתן לניוד.

לפיכך, ברוב מכריע של מבני המגורים המבנה המכונה נייד – אינו נייד אלא קבוע. 

המרחב המוגן

הניסיון להציג, לעתים, את הבנייה הקלה כמבנה נייד מטרתו להימנע מבניית מרחב מוגן, אולם אין כל שחר לעקיפה זו מהטעמים הבאים:

המסמך התואם את הבנייה הקלה שאינה קבועה הוא מפרט מכון התקנים [מפמ”כ] 412 שכותרתו “בתים ארעיים למגורים”, והוא מתייחס גם למבנים ניידים, אלא שמפרט זה על פי האמור בהקדמה בו דן במבנים בעלי אורך חיים של 8 עד 10 שנים בלבד, ולכן אינו יכול לסייע ליצרנים ולספקים המציעים בתים למגורי קבע למכירה בישראל.

זאת ועוד, החובה לבנות מרחב מוגן מקורה בדינים אחרים [לא במפרט] – כך שיכול להיות מצב בו המפרט אינו מחייב בניית מרחב מוגן אולם היתר הבנייה כרוך בפתרון מיגון ללא קשר עם פרטי המפרט.

יש מפרט נוסף שדן בבנייה הקלה והוא מפמ”כ 422, אלא שבו כבר כלולה דרישת פתרון מיגון והמיגון שיידרש כתנאי להיתר בנייה הוא מרחב מוגן דירתי. יש לדעת בהקשר זה כי המרחב המוגן הדירתי טעון הגנה קשיחה באמצעות קיר בטון מזוין בעובי של 20 ס”מ לפחות על הכניסה לממ”ד, או קירות בלוקים צדיים וחזיתיים עם הגבלת מידות פתחים ומרחקים מהדלת. בבנייה הקלה אין קירות מתאימים, ולכן יידרש קיר בטון מזוין המגן על הכניסה לממ”ד מתוך הדירה, דבר שמסרבל את התכנון ומייקר את הביצוע. 

המוצר הזה הוא בית או דירה

כל הניסיונות להציג את עסקת המכר של מבנה למגורים כעסקה רגילה ולא כרכישת דירה – אינם יכולים לעמוד על תלם. רק כאשר המזמין מתכנן ובונה – הוא גם נושא באחריות חלקית על ביצוע העבודה לפי ההיתר ביחס לחלקים שבביצועו ובתכנון המהנדס והאדריכל שמטעמו. בכל מקרה אחר, מדובר במכר דירה, ולא במכר של מוצר.

הניסיונות להטיל על המזמין את האחריות להשגת היתר בנייה באמצעות סעיף בהסכם לא תמיד יתקבלו כי יש והם אינם בתום לב: יש לקבל היתר בנייה בטרם תחילת ביצוע עבודות באתר, כולל ביסוס. מכירת המבנה בטרם קבלת ההיתר ביודעין, או תוך העלמת מידע מקצועי בדבר הצורך בהיתר והקשיים הכרוכים בקבלתו מהווה שימת מכשול לפני עיוור. בעוד היצרן/ספק/קבלן/מוכר אמור לדעת את מכלול הסוגיות הכרוכות בהשגת היתר הבנייה, המזמין הוא בחזקת הדיוט ואין לצפות כי ידע ויבין האם אפשר לקבל היתר בנייה עבור אותו מבנה שמיועד להיבנות במגרש הספציפי, ומה יהא גורלו [על מי תרבוץ האחריות] במקרה של תשובה שלילית לבקשה לקבל היתר בנייה.

כדירה או בית, חלים גם על הבנייה הקלה תקנות התכנון והבנייה באשר למידות חללים בדירה, מיגון, אוורור ותאורה, תברואה וכלים סניטריים, בידוד אקוסטי ובידוד תרמי, איטום, ניקוז, חוזק המבנה, אצירת אשפה, נגישות, ועוד. בנוסף, אין להפריד בין המבנה לבין הפיתוח הסביבתי, כי כניסה לבית תוך דילוג על הפרשי מפלסים [בטענה כי מדרגות הכניסה יבוצעו על ידי המזמין] פירושה מפגע בטיחותי מובהק כמו גם הימנעות מאטימת המסד אשר עלולה לגרום מפגע בטיחותי ומפגע תברואתי בהיות החלל שמתחת לבית מלכודת וגם מוקד לפסולת מצטברת, מים עומדים, מזיקים ועוד. 

אירוע לדוגמא

מדובר בת”א 3252/04 אמבא רבקה וגרשון נ’ אוולון טכנולוגיות בע”מ ואח’, בית משפט השלום בראל”צ בפני השופטת ד”ר א’ סורוקר.

התובעים רכשו בית מבנייה קלה ותבעו ביטול הסכם והחזרת כספם. לאחר בחינת חוות דעת מקצועית מטעם התובעים, שקבעה כי הבניין אינו נייד, מפמ”כ 412 אינו חל עליו, הבית לא בנוי בהתאמה למפרטי מכון התקנים ומצוי באי התאמה גם להל”ת, לתקנות התכנון והבנייה, לתקנים, גובהו קטן מ- 250 ס”מ ואין בו ממ”ד, הוא ללא היתר בנייה ולא כשיר כלל לקבל היתר בנייה בשל אי ההתאמות שבו ובכללן היעדר מרחב מוגן, קיבלה השופטת את עיקרי חוות הדעת שלא נסתרו כלל על ידי המומחה הנגדי, והמליצה על ביטול העסקה תוך החזרת הכסף בשלמותו לקונה בתוספת הפרשי ריבית והצמדה. המלצה זו קיבלה תוקף של פסק דין ביום כ”ב באלול תשס”ז (5 לספטמבר 2007). 

מסקנות

לפיכך, צריך:

–         להתייחס לבנייה הקלה כאל בנייה של בית או דירה ממש מכל הבחינות,

–         להקדים תכנון ורישוי לביצוע,

–         לחבר את המבנה לסביבתו (למגרש),

–         לתת את הדעת ולדרוש פתרון ברור בנושא המרחב המוגן – מראש,

–         להבהיר מי אחראי על המוצר המוגמר באמצעות חוזה מכר דירה ובסיוע עורך דין מטעם הקונה (ולא להישען על חוקים שבמילא קיימים לטובת הקונה – כדי למנוע או לפחות לצמצם מחלוקת עתידית),

–         לבדוק את הבית באמצעות מומחה ורצוי אף בטרם העסקה,

–         להזמין בכל מקרה חוות דעת מקצועית לאחר קבלת הדירה ממומחה הבקי בתחום הבנייה הקלה ולמצות את הזכויות על פיה.