הבנייה הקולקטיבית כמגן בפני חבות

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא

יש ושיטות בנייה שונות מהוות לכאורה מגן לקבלן מפני תביעות או לפחות גורעות מזכויותיו של רוכש הדירה.

המחשבה המהווה את הבסיס לגישה זו היא כי חוק המכר (דירות) אמנם חל על קבלן בנייה המוכר את דירותיו, אך אינו חל על קבלן הבונה בהתאם להנחיותיו של מזמין עבודה. במצב השכיח, מזמין העבודה הוא חברת שיכון, יזם או גורם עסקי אחר מתחום הבנייה, והנה, בשיטת הבנייה הקולקטיבית, יש המנסים להחיל גם על קונה הדירה את תפקיד מזמין העבודה וזאת לא חלילה כדי לכבדו בתואר שאינו תואם את פעלו, אלא “רק” על מנת לקבל פטור חהבחות אשר על פי חוק המכר (דירות).

יובהר כי אם אכן רוכש הדירה הוא גם היזם, ולאחר רכישת הקרקע אותה בחר בקפידה ובעיניים עסקיות – הוא אשר הזמין את האדריכל ואת המהנדס, בחר לעצמו את היועצים, ניהל את הבנייה ואולי ראה כי טוב והמשיך לבנות גם באתרים אחרים, – אכן במקרה מסוג זה, קונה הדירה הוא יזם, ולפיכך חוק המכר (דירות) לא חל עליו.

אלא שהמציאות של הבנייה הקולקטיבית בישראל היא שונה:

רוכש הדירה אינו יזם, הוא לא בוחר את המגרש אלא מקבל הכול מן המוכן מהקבלן שבחר לעצמו אתר בנייה מתאים, מינה מהנדס ואדריכל, קבע מי הם היועצים והפעילם האחרים כנדרש בכל פרוייקט בנייה, וכל זאת – גם אם בבדיקת החוזים השונים שנחתמו בין כל הגורמים, נראה לכאורה כי הקונה [רוכש הדירה] הוא הוא מזמין העבודה, ואילו הקבלן – בסך הכול מבצע…

יש כמה סממנים מובהקים לכך שרוכש הדירה הוא קונה דירה ואינו קבלן/יזם, ואלו אותם סממנים מובהקים לכך שהקבלן הוא, בעצם, מוכר, ולא מעין קבלן-משנה הפטור מהוראות חוק המכר (דירות):

א. מקצועו של רוכש הדירה אינו בתחום הקבלנות והבנייה, וגם עיסוקו אינו מקבל תפנית בעקבות עסקת מכר הדירה. [אגב, גם כשמקצועו של הקונה הוא כן קרוב לתחום הבנייה – אין הדבר מלמד כי הוא בחזקת יזם באותו הפרוייקט הנדון].

ב. הקבלן – עיסוקו הרגיל הוא בבנייה ובמכירת דירות.

ג. הקבלן הוא אשר בחר את האדריכל, את המהנדס ואת שאר ממלאי התפקידים בתכנון ובבנייה.

ד. מעורבותו של הקונה בפרוייקט – מוגבלת וחסרת שיניים: הוא אינו רשאי לקבל החלטות וליישמן באתר, הוא אינו מוסמך לנהל את אתר הבנייה; הסיבה לכך פשוטה – הוא לא היזם…

כדאי לשים לב לשני פסקי דין בהם יש התייחסות לבנייה הקולקטיבית. פסק הדין הראשון – ת”א 14502/90 יוסף שמרגד ואח’ נ’ טל יוסף ואח’, בית משפט השלום בחיפה, שופט: א’ רקם, פס”ד מיום ג’ בטבת תש”ס (12 לדצמבר 1999) – לא פורסם, ופסק הדין בת”א 95 / 15310 שניתן בעקבותיו ואימץ וחיזק את הגישה של פסק דין שמרגד.

להלן ציטוט מתוך פסק הדין בת”א 95 / 15310 גרודו דורון ואח’ נ’ טל יוסף ואח’ בית משפט השלום בחיפה, שופט: ש’ לבנוני [פדאור 06 (18) 416 ], בנושא הנדון כאן:

“21. שיטתם של הקבלנים שונה באורח קוטבי. לטעמם לא חלות עליהם הוראות חוק המכר (דירות) התשל”ג-1973 (להלן-“חוק הדירות”), שהרי, לטעמם, הם אינם בבחינת “מוכר” כמשמעותו בחוק הדירות. לטעמם הם בבחינת “קבלן מבצע”, כאשר הם מגמדים את מעמדם לעניין זה. לנוכח זאת טוענים הקבלנים כי חלים עליהם הוראות החוזים שכרתו עם התובעים. לפרשנותם, בהתאם לסעיף 13 לחוזים האמורים, פגה חבותם לאחר גמר תקופת בדק בת שנה. בהמשך סיכומיהם, ואף כעולה מתצהיריהם, עורכים הקבלנים השוואת ליקויים בין אלו שנימנו לגבי כל תובע ותובע בסיכום ליקויי שנת הבדק, לעומת הממצאים שנימנו בחוות דעתו של זלינגר. לשיטתם, איפוא, כל אותם ליקויים שמופיעים לראשונה בחוות דעתו של זלינגר, חוזית, הם בבחינת ליקויים אשר על פי החוזים בינם לבין התובעים לא חלה אחריות בגינם. הקבלנים נושאים באחריות, לשיטתם, רק ככל שעסקינן בליקויים שחזרו ונישנו בחוות דעתו של זלינגר, הגם שנימנו בסיכום ליקויי שנת הבדק.

22. בחנתי בקפידה מכלול הטענות האמורות. בסופה של דרך בדעתי לילך בדרכו של כב’ השופט רקם בפרשת שמרגד, שנדונה לעיל, כאשר הנני רואה, בסוגיה הנדונה, לאמץ את מכלול שיקוליו.

23. וכך, לאחר שקלא וטריא, הרי ככל שעסקינן בחבותו של האדריכל ראה כב’ השופט רקם לאמץ גישה מרחיבה לעניינה של חבותו. לנוכח זאת סבור היה כב’ השופט רקם כי בנוסף להטלת חבות מלאה על האדריכל, ככל שעסקינן בליקויי תיכנון מובהקים שלו, יש להטיל חבות על האדריכל גם מקום שנקבע פגם עקב ביצוע לקוי, שניתן היה למנוע אותו אילו התבצע כהלכה פיקוח עליון או צמוד של האדריכל. לנוכח כל אלו סבור היה כב’ השופט כי יש להטיל על האדריכל תרומת חבות בשיעור של 20%, זולת במקרים שיוכח לו שהמפקח התריע על גילוי הליקוי והקבלנים לא תיקנוהו (סעיף 12.2, עמ’ 115).

24. אף ככל שעסקינן בטיעוני הקבלנים ראה כב’ השופט רקם לדחותם בפרשת שמרגד שבפניו. וכך הוא ציין כי הגם ש”אף שנראה שיש לקבל את טענתם, לא מצאתי טעם לדון בדבר. ממילא חבים האדריכל והקבלנים מכוח החוזים ומכוח החוק לתכנון ולביצוע בהתאם לחוקי התכנון והבניה. כן, בין אם חל חוק המכר (דירות) ובין אם חל חוק חוזה קבלנות תשל”ד-1974…” (סעיף 11.2, עמ’ 114).

בנדוננו טיעון זה, המקובל עליי, מקבל תימוכין משמעותיים ביותר למקרא כתב הגנתם של הקבלנים. עיון בכתב הגנה זה מעלה כי נפקדה טענתם של הקבלנים אודות העדר חלותו של חוק הדירות, כפי שנטען לראשונה על ידם בגדר תצהיר ירום וסיכום טענותיהם.

25. משעה שהגעתי למסקנות האמורות פטור אני להתמודד באורח נוקב עם הסוגיה באשר לליקויי בניה שיסודם בבניה קולקטיבית. אכן, בהעלם ראשון, קשה להלום מצב בו רוכשים של דירה בבניה קולקטיבית ימצאו את עצמם במצב נחות מרוכשים “רגילים” הרוכשים דירותיהם ישירות מקבלני בניין. עצם העובדה שבפרשה שבפניי מגוללים האדריכל והקבלנים את האחריות האחד על משנהו באופן המאפשר לכאורה מצב שהתובעים “יפלו בין הכסאות”, היא בבחינת מצב בלתי סביר ובלתי מתקבל על הדעת”.

ההדגשה אינה במקור.

דווקא משום הספק המובא בסעיף המצוטט 25, הוא גם הספק שהיה בפסק הדין שמרגד, וההחלטה שלאחר ולמרות ספק זה, עולה חשיבותם של שני פסקי דין אלו, ולהלן ההסבר לכך:

בית המשפט, בשני המקרים, בחנו נוסחי חוזים האמורים לפטור את האדריכל מזה והקבלן מזה מאחריות לפי חוק המכר (דירות) כלפי הקונים. אף על פי שהתעורר ספק האם החוזים מהווים פטור לקבלן/לאדריכל מחוק המכר (דירות) – נקבע בשני פסקי הדין כי לא ייוותר חלל ריק המפקיר את הקונה בשיטת הבנייה הקולקטיבית, והוא לא יהיה בבחינת רוכש דירה סוג ב’.

יובהר כי סוג הליקויים שזיכו את כל התובעים בשני תיקים אלו הם הסוג הרגיל והשכיח של ליקויי בנייה ואינו ייחודי לשיטת בנייה ו/או לשיטת התקשרות כלשהי. בשני התיקים [ס”ה 12 דירות] דובר בליקויי מדרגה בודדה, גדרות ומעקים, ליקויי ניקוז,מקלט/ממ”ד, דלתות, חלונות, אוורור, כלים סניטריים, טיח וליקויי גימור.

המסקנה של בית המשפט היא כי – “קשה להלום מצב בו רוכשים של דירה בבניה קולקטיבית ימצאו את עצמם במצב נחות מרוכשים “רגילים” הרוכשים דירותיהם ישירות מקבלני בניין”.

‏06 אפריל 2007