בדירות פרטיות בנות שתי קומות ויותר, על המתכנן להקציב חלל מתאים לשם ביצוע המדרגות, ומטבע הדברים חלל זה בא על חשבון שטח שימושי למטרות אחרות בדירה. לפיכך יש מתכננים אשר מצמצמים את חלל המדרגות ככל שניתן, ולפעמים אף מעבר למינימום הדרוש. זאת הם עושים, מתוך סברה כי השטח של החדרים חשוב וחיוני יותר מאשר השטח המוקצב למדרגות. אמנם כך הם פני הדברים בתחילת הדרך, כי הדבר הראשון אשר נבחן על ידי הקונה הפוטנציאלי הוא גודל כל חדר וחדר בדירתו, אך לאחר קבלת הדירה, הקונה צריך להתגורר בדירה, הוא וילדיו הקטנים ואולי גם הוריו או אורחיו הישישים, ואז מסתבר כי המדרגות שתוכננו בצמצום רב – אינן נוחות ואף מסוכנות לשימוש, שכן צמצום מופרז של חלל המדרגות גורם לכך שהמדרגות יהיו בלתי נוחות לשימוש עד כדי יצירת מפגע בטיחותי.

נושא זה נדון בת”א 676/00 שקולניק ואח’ נגד א.ש. רהט הנדסה בע”מ, בו תבעה קבוצת דיירים מנצרת עלית את חברת הבניה רהט שבנתה עבורם את הדירות. פסק הדין ניתן על ידי השופט מנחם נאמן, בית המשפט המחוזי בחיפה, ביום: י”ח סיוון תשס”ד   (7 ביוני 2004). פסק הדין מופיע בפדאור 798 (6) 04 .

הליקוי העיקרי בדירות התובעים היה בניית המדרגות הפנימיות בדירות בניגוד לתקנות התכנון והבניה.

מדובר במדרגות טרפזיות סיבוביות אשר לגביהן נדרש בסעיף 3.47 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) – [התוספת השנייה] – כי רוחב השלח של המדרגה הטרפזית במקום הכי צר לא יפחת מ- 17.5 ס”מ, בעוד שבמציאות רוחב השלחים של המדרגות הסיבוביות (6 מדרגות סיבוביות בכל מהלך) היה 12 ס”מ בלבד. ההפרש בין המצוי לרצוי הוא משמעותי, כאשר כל סטייה שהיא מדרישות התקנות יוצרת אי התאמה לתקנות קוגנטיביות, שאין למתכנן רשות לקיימה בתוכניותיו, כמו גם לקבלן – לבצעה, ובהמשך הדרך אין רשות לרשות הרישוי לאשר סטייה מסוג זה, ובית המשפט – לפי ת”א 922/95 סולומון נ’ שו”פ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: צ’ ברון [פסק הדין מובא בספר “ליקויי בנייה” כרך א’ בהוצ’ “בורסי” תשס”ו עמ’ 96] – אינו בעל מעמד וסמכות לקבוע מידה אחרת מזו שנקבעה בתקנות.

מתחת למדרגות אלו נבנה חדר בית שימוש שאף הוא היה בניגוד לתקנות. אלא שמומחה בית המשפט, המהנדס דן אורמן, לא כלל ליקוי מהותי זה בחוות דעתו.

בית המשפט לא קיבל את דעתו של המומחה שמינה, וקבע פיצוי בפריט זה לכל בעלי דירה מדירות התובעים בתיק זה על דרך ההערכה, בסך 15,000 ₪, ביודעו כי סכום זה לא יספיק כדי להרוס את המדרגות ולבנותן מחדש בהתאמה לתקנות, כולל חדר השירותים שמתחתיהן.

ביהמ”ש נהג כך, מתוקף סמכותו, ולאור הערכתו כי  בפועל – הלכה למעשה – התובעים לא יהרסו את המדרגות הפגומות.

להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:

“12.     ב”כ  התובעים [עורכת הדין סמדר בן דור – אב”ע] טוענת בסיכומיה כי בכך לא מתמצים הליקויים במדרגות, שכן לפי תקנה 3.47 מידת השלח של מדרגה לא תקטן מ- 17.5 ס”מ וב- 6 מדרגות רוחב המידה היא 12 ס”מ בלבד.

                         בתשובה לחקירה בעניין זה אמר המומחה שמאחר והוא לא הופנה למדרגה ספציפית, לא בדק זאת (ראה עמ’ 15 לפרוטוקול, שורה 8).

                         תשובה זו אינה מניחה את דעתי. המדובר במדרגות טרפזיות ומסכים אני עם ב”כ התובעים כי בהיותן סיבוביות נוצר מפגע בטיחותי.

                         השרותים שמדובר בהם, הם היחידים בקומת הקרקע. לאורחים אין למעשה אפשרות להשתמש בשרותים אחרים.

                         לפיכך לא אוכל להתחשב בעניין זה כלל בפתרון-לא-פתרון של המומחה ואני מאמץ לכן את ההצדקה לפתרון שהוצע על ידי מומחה התובעים הוא והוא הריסת חדר המדרגות והשרותים תחתיו ובנייתם מחדש בהתאם לדרישות התקן.

                         מומחה התובעים קבע את העלות בסכום של 22,000 ₪.

                         בהתחשב בהשוואת העלויות שלו לאלו של המומחה, אני מוצא לנכון לפסוק בסעיף זה 15,000 ₪ לכל דירה. אני מניח שהתובעים לא יבצעו תיקון זה בשל הטורח הרב הכרוך בו שאינו שווה את תוצאות התיקון ולכן אני פוסק לכל תובע סכום זה כפיצוי על הליקוי הזה.”

[ההדגשה אינה במקור] 

אנו רואים כאן דוגמא להעדפת חוות דעת מומחה התביעה על פני חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בנושא חשוב ומרכזי, וזאת אף על פי שהסכום שנקבע על ידי מומחה הדיירים 22,000 ₪ (מן הסתם בצירוף מע”מ, הצמדה וריבית) לא אומץ על ידי בית המשפט.

יוצא מכך כי לכאורה התביעה הייתה גבוהה בערך הכספי מתוצאת פסק הדין, וזאת מבלי שהיה בה פגם כלשהו או הפרזה: להיפך, התביעה אושרה אך הסכום נקבע במנותק מהעלות, על פי הערכה חופשית, כפיצוי ולא כעלות תיקון.

(כך גם בפריטים אחרים הכלולים בפסק הדין אשר אינם מפורטים במסגרת זו).

בשולי הדברים הערה חשובה: בית המשפט לא קיבל את גישתו המוזרה ביותר של המומחה דן אורמן, לפיה הוא בודק רק פריטים שמומחה הדיירים הפנה אליהם בחוות דעתו במדוייק.

הערת בית המשפט בעניין זה היא דבר בעיתו, כי מומחים רבים המתמנים על ידי בית המשפט נמנעים מלבדוק בעצמם ליקויי בנייה שמומחה התובעים מציינם ללא ציון מיקום, ולהלן שתי דוגמאות להמחשה:

א.   מומחה התובעים ציין בחוות דעתו כי יש סדקים רבים בדירה, מומחה בית המשפט טוען כי מכיוון שלא מוקמו הסדקים הוא לא מתייחס לכך.

ב.   מומחה התובעים קובע בבדיקתו כי הריצוף פגום וצריך להחליפו, מומחה בית המשפט מלין על כך שלא נרשם במדויק אילו מרצפות פגומות.

יובהר כי על מומחה בית המשפט למלא את תפקידו ולקבוע מהם הליקויים לפי שיקול דעתו המקצועית, וזאת ללא כפיפות לפירוט שבחוות דעת מי מהצדדים. במקרים לעיל, חובה עליו לבדוק את הסדקים בעצמו ולכלול בחוות דעתו את הסדקים שגילה בבדיקתו מיזמתו הוא, וכן, חובה עליו לבדוק בעצמו את ליקויי הריצוף ולכלול כל מה שבדק בחוות דעתו.

זאת בדיוק בהתאם לקביעת בית המשפט בתיק זה, בה בית המשפט לא קיבל את התירוץ של מומחה בית המשפט, והתירוץ היה, שמכיוון שמומחה התביעה לא ציין אילו מדרגות בדיוק פגומות ולא תואמות את דרישת התקנות, הרי הוא, מומחה בית המשפט, לא מצא לנכון לבודקן.

———-

5–נובמבר–06

לכתבה המקורית המלאה