זכות הדיירים לאכיפת תיקון במקום פיצוי כספי
זכות הדיירים לאכיפת תיקון במקום פיצוי כספי
נתהפכו היוצרות: הדייר מעדיף לתקן, הקבלן מסרב ורוצה לתת פיצוי כספי….. …שמא בגלל שהערכת בית המשפט לגבי עלות התיקון היא נמוכה עד כדי אבסורד?
חומר למחשבה, ובקורת על התנהלות בית המשפט ואמינות מומחיו.
זכות הדיירים לאכיפת תיקון במקום קבלת פיצוי כספי
מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא
במצב רגיל ושכיח, רוצה הדייר כי הוא יקבל פיצוי כספי בגלל קיומם של ליקויי בנייה בדירתו, ואילו הקבלן – מעדיף לבצע את התיקון בפועל.
הסיבות להעדפת הדייר הן בדרך כלל:
א. הדייר לא נותן אמון בקבלן שמכר לו דירה עם ליקויי בנייה. ראה בעניין זה ת”א 124/82 גלוסקא ואח’ נ’ רוכוורגר-רוטמנש, לא פורסם, מובא בספר “ליקויי בנייה כרך א'” עמ’ 428.
ב. לרוב הקבלן ניסה כבר לתקן ללא הצלחה את הליקוי, או שסרב לעשות כן בהכחישו את קיום הליקוי.
ג. לא תמיד נוח לדייר. שכבר התמקם בדירתו עם משפחתו, לאפשר ביצוע תיקונים בתוכה בתנאי מגורים רגילים, מה גם שאין לו כלל ביטחון כי המתקן לא יקלקל פריטים אחרים בדירה לרבות ריהוט, מערכות תקשורת ומחשבים, וכיוצא בזה.
ד. יש והדייר שוקל מכירת דירתו או שכבר מכר אותה, ובמצב זה – מה יועילו לו תיקונים?
ה. הדייר בדרך כלל יעדיף ביצוע התיקונים לפי שיקול דעתו הוא ולא בהכרח יאמץ את התיקון הכי זול והכי פשוט. בהזדמנות זו של ביצוע התיקונים, יכול הדייר לשקול שידרוג הפריטים בדירה, דבר שבוודאי לא יקבל את חסות בית המשפט.
ו. הדייר מעוניין לקצר את ההליכים ולסיים את המערכה המשפטית אשר נקלע לתוכה, וביצוע התיקון בפועל על ידי הקבלן בפיקוח בית המשפט – לא אמור לקצר את ההליכים כי בתום התיקון יגיע זמן בדיקת טיב התיקון, והתהליך של בקורת מבנים לרבות תביעה משפטית [או המשך התביעה הקיימת] – יחזור/יתארך.
הסיבות להעדפת הקבלן הן בדרך כלל:
א. התיקון עולה לקבלן פחות מאשר לדייר, בהפרש של 30 עד 50 אחוז.
ב. ייתכן כי הקבלן יעדיף לתקן ולבטל כליל את הליקוי בפועל, לבל יינזקו ממנו אחרים בעתיד, ועם ביצוע תשלום הפיצוי אין לו ביטחון כי הליקוי יוסר.
ג. קבלנים רבים רואים את הדייר כרודף בצע כסף.
ד. ייתכן כי הקבלן סבור שהדייר אינו מעוניין כלל בביצוע התיקון הלכה למעשה אלא רק בקבלת כסף, ובמקרה כזה, כאשר מוצע לדייר תיקון בפועל – כוונותיו הסמויות נחשפות.
ה. הקבלן בעל אינטרס לסרבל את ההליך ככל שהוא יכול, כאמצעי הרתעה נגד הגשת תביעות בגין ליקויי בנייה.
ו. שמא סבור הקבלן כי הארכת הזמן תגרום לכך שהדייר יוותר על התביעה – או משום שלא ירצה להוסיף ולהשקיע בה כספים נוספים כפי שהדבר מתבקש בתביעות מעין אלו [אגרה שנייה, הוצאות מומחים, הוצאות בדיקות], או שבינתיים ימכור הדייר את הדירה והתביעה כבר לא תעניין אותו, או שיקרו מקרים אחרים שבגינם תבוטל התביעה.
בתי המשפט בדרך כלל מגלים הבנה וסימפאטיה כלפי דייר המעדיף תיקון בפועל על פיצוי כספי. בצדק רב בית המשפט רואה בכך ביטול ליקוי, לעתים בטיחותי, שהוא חיוני לא רק כלפי התובע אלא גם כלפי אחרים – קרוביו, אורחיו, ומי שירכוש ממנו בעתיד את הנכס. אמנם חוק המכר (דירות) לא מחייב את הדייר להסכים לביצוע התיקונים, וזכאותו של הדייר לפיצוי קיימת גם כאשר הוא מסרב לביצוע התיקון בפועל, [ראה בעניין זה הלכת בר שירה, בספר “ליקויי בנייה כרך א'” עמ’ 27], אך כאמור בית המשפט יעדיף תובע המעונין בתיקון.
יש מצב בו הדייר יהיה מעוניין בביצוע התיקון בפועל, אפילו על ידי אותו הקבלן שמכר לו את הדירה אשר בה נתגלו הפגמים, אפילו על ידי אותו הקבלן אשר כבר ניסה לתקן את הליקויים ללא הצלחה. מצב זה אינו שכיח, אך הוא יכול להתקיים, כאשר מדובר בליקוי בטיחותי או כאשר מדובר בליקוי שקיומו מהווה הפרעה מתמדת לדייר מבלי יכולת לתקנו.
ועוד, הדייר – במקרים מיוחדים – ירצה להעמיד את הקבלן במבחן; הדייר עלול לרצות להעמיד גם את בית המשפט במבחן.
קבלן ערמומי, יצליח להתחמק במקרה כזה מביצוע התיקון, מפאת הקשיים שבביצועו.
בית המשפט, יצליח ביתר קלות להתחמק מהמבחן, על ידי החלטה כאוות נפשו בפסק הדין…
זה אשר ארע בת”א 01 / 12550 מאירזון שמעון נ’ א.מ.ת. נווה סביון בע”מ [פדאור (לא פורסם) 04 (12) 613 ], עמוד 4. בעניין ליקוי של היעדר מזחלות וגשמות [מרזבים] בגג הבניין, קבע מומחה הדיירים כי עלות התיקון היא 10500 ₪.
מנגד, מזער מומחה הקבלן ואמד את עלות התיקון בסך 2500 ₪. להבהיר, עבודת ביצוע המזחלות והגשמות כוללת פירוק חלק מגג הרעפים והתאמת מזחלות בהיקפו, חיבורן אל גשמות מוגנות או פנימיות – במקרה של התקנה לאחר גמר הבנייה המזחלות יהיו גלויות ובשל כך משופרות בהתאם לדרישת הוראות למתקני תברואה והתקנים החלים, הסדרת ניקוז ביציאות מי הגשם מהגשמות, ועבודות נלוות].
מומחה בית המשפט קבע לפריט זה סכום ביניים הקרוב לסכום שננקט בידי מומחה הקבלן – 3500 ₪.
בית המשפט התכוון להעדיף את המחיר שנקבע על ידי מומחה בית המשפט.
שמא ראה הדייר זאת, וחשב בלבו:
הבה ונעמיד את הקבלן בניסיון – נבקש תיקון בפועל, דבר שבוודאי יתקבל בברכה על ידי בית המשפט אשר בדרך כלל מעדיף פתרון כזה על כל סעד אחר, ונראה כמה כסף הדבר יעלה, וגם נגיע אל שלנו בפריט זה.
איך יידע הדייר במקרה כזה מהי עלות התיקון? פשוט: לא מסובך לרשום ימי עבודה, וחומרי בנייה שיידרשו.
בית המשפט סיכל מבחן מעניין זה, ופסק פיצוי כספי במקום ביצוע בעין. ביצוע בעין היה גורר את הקבלן להוצאה של 10500 ₪ לפחות, כפי שקבע מומחה התביעה; סיבה מספקת וברורה לכך שהקבלן יסרב לתקן, ויעדיף לשלם.
ועוד, לו בית המשפט היה מרים את הכפפה שזרק לעברו התובע, היה אפשר להיווכח כי טעה מומחה בית המשפט בהערכתו המזערית, וצדק מומחה התביעה, דבר שהיה אולי משפיע גם על פריטים אחרים מפסק הדין; על הערכות אחרות של מומחה בית המשפט.
בכך חיפה בית המשפט על המומחה שמינה ועל עצמו.
להלן ציטוט מפסק הדין:
“4.3 תוך סטייה מן העקביות שגילה התובע בדרישת פיצויים במקום תיקון בעין טען התובע כי דווקא לגבי ליקוי זה הוא עומד על אכיפה דהיינו ביצוע התיקון בעין על ידי הנתבעות. התובע לא הביא נימוק ספציפי וענייני לדרישתו לעמוד, לגבי ליקוי זה בלבד, על אכיפת תיקון אך התגדר בטענה המשפטית לפיה תרופת האכיפה הינה הסעד הראשוני והעיקרי במקרים של הפרת חוזה.
4.4 לאחר שנתתי את דעתי לטענות בעלי הדין אני דוחה את תביעת התובע לתיקון ההפרה על ידי צו לאכיפת תיקון המרזבים בעין; לשיטתי הטלת חיוב על הנתבעות להיערך ולבצע תיקון קטן יחסית בממדיו מחייבת תקופת התארגנות ואיתור בעלי מקצוע על ידי הנתבעות לאחר שלמעשה סיימו את עבודתן ויצאו מן האתר. מדובר אפוא בהכבדה מיותרת ובלתי מידית שאינה צודקת בנסיבות העניין. לא זו אף זו: בביצוע העבודה על ידי הנתבעות אשר לגרסת התובע נהגו ברשלנות בבניית הדירה גלום פוטנציאל של המשך ההתדיינות והצורך במידת פיקוח או מעורבות בלתי סבירים מצד בית המשפט.
4.5 אטעים כי בחוו”ד לקח המומחה בחשבון את הצורך בסילוק המים מדירת השכן (הדייר) ותמחר עלות זו בסכום של 1000 ₪ ובעדותו גילה עקביות לעמדתו לרבות אי הצורך בכניסה לדירה אחרת לצורך ביצוע התיקון (עמ’ 23). אני דוחה אפוא את תביעת התובע למתן צו לאכיפת ביצוע התקנת המרזבים וקובע כי על הנתבעות לפצות את התובע בעלות תיקון הליקוי בסכום של 3,500 ₪”.
ועולות השאלות:
האמנם המומחה העקבי לעמדות של עצמו – הוא זה הצודק עד כדי שכנוע בית המשפט? האמנם הדבקות [שמא בשגיאות] היא ערובה לנכונות?
האמנם יש לפטור נתבע מתיקון הליקוי שיצר רק בשל כך שהדבר יהיה עליו לטורח?
והעיקר, כך נשמטה ההזדמנות להוכיח מי מהמומחים מחזיק בעמדה המקצועית היותר ראויה – מומחה התביעה, מצד אחד, או מומחה הנתבע ומומחה ביהמ”ש – מהצד השני.
נחזור לתחילת סיפור פסק הדין מאירסון:
במקרה הנ”ל, התובע מראש דרש בכתב התביעה כי נושא ניקוז הגג יתוקן הלכה למעשה, ועל פי הדין, הצד המקיים את החוזה [לעומת הצד המפר אותו] – הוא בעל הזכות לדרוש אכיפה כסעד מועדף. במיוחד כאן, כשמומחה בית המשפט קבע כי האכיפה אינה מסובכת. בית המשפט הלין על כי לכאורה מדובר בפריט שולי – אלא שהעלות הנכונה לא כפי שחשב בית המשפט, ועוד, “פריט שולי” זה היה מבחינת התובע לה ליבה של התביעה.
לאמור, לא היה מדובר על רצון הדייר להעמיד במבחן את הקבלן או את בית המשפט, אלא היה רצונו הכן לתקן את הליקוי, דבר שנמנע ממנו על ידי בית המשפט באמצעות דחיית בקשתו לעשות כן, ובאמצעות הקצבת פיצוי שלא מספיק אלא לשליש מהעלות הנדרשת.
הדיירים יוצגו בתיק זה על ידי עו”ד רם אורן.
[למען הגילוי הנאות ייאמר כי מומחה הדיירים, האדריכל עודד גלרון, הכין את חוות דעתו מטעם חברת “אבן פינה” שבניהול כותב שורות אלו].