התועלות שבבדיקת ליקויי הבנייה בדירה ובבניין

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא

בטרם נעלה את התועלות שבתהליך בקורת המבנים, צריך להבין מאין נובע הצורך בהסברה זו. מול הדייר הרוכש דירת מגורים ניצבים תחילה אנשי המכירות המשכנעים אותו במתק שפתיים להיכנס לעסקה הגדולה בחייו תוך מתן אמון עיוור בחברה הקבלנית הגדולה, האמינה, המקצועית, שהשקיעה מהונה בעסקי דלא ניידי כדי ליישב את הארץ ולבנותה, והוא – האזרח, הקונה, הדייר – בסך הכול צריך ללכת בתלם בשקט, לשחות עם הזרם, לא לעשות גלים, לחתום, בבקשה, בלי תהיות ובלי התחכמויות על חוזה המכר, כאן, כאן, וגם כאן… וזהו.

עכשיו מתחיל עידן חדש – ריבית רצחנית על פיגורים בתשלום, מחירים מופקעים על שינויים בדירה, התחמקות ממענה לפניות, דרישות חדשות לתשלומים שלא דובר בהם מראש, ועמידה על קוצו של יוד בכל פריט בו זכאית החברה הקבלנית, תוך ביטול כל התחייבות וכל הבטחה שלא מעוגנות בכתב ותוך מתן פרשנות [לעתים תמוהה] גם לגבי מה שכן כתוב וחתום.

הרקע הזה, שהוא נחלתם וידיעתם של קונים רבים, נחוץ לשם תזכורת והתראה, לשם המחשה ודרבון – אין לבוא אל עסקת רכישה של דירה ללא ייצוג הולם מטעם הקונה, ייצוג משפטי + מינוי מומחה לבדיקת הנכס.

מדובר בבדיקה של הדירה ובדרך כלל גם בבדיקת הרכוש המשותף, על ידי מהנדס או אדריכל, לעתים גם על ידי שמאי מקרקעין, במטרה שיהיה לקונה מצג אובייקטיבי מקצועי לגבי מצב הנכס, הליקויים בו, ועלויות תיקוני הליקויים. כל זאת כבסיס למיצוי הזכויות של רוכש הדירה – בקפדנות, באותה קפדנות בה הקבלן דורש מהדייר את זכויותיו.

ואלה התועלות שבבדיקת הנכס בידי מומחה:

א.     בראש ובראשונה, שמירה על איכות המגורים בישראל. אמנם הבנייה בוצעה בפיקוח מהנדסים, בתכנון אדריכלים וברישוי המוסדות, אולם אף על פי כן מסתבר בדיעבד, בדרך כלל, כי כל זאת לא מונע חדירת רטיבות לדירה, ריצוף מוכתם ופגום, צפיפות בחדרי השירות, אוורור לקוי או אף היעדר אוורור כלל, מעקים מסוכנים או כאלה הבנויים מזכוכית שלא ידוע דבר על סוגה ומידת התאמתה לשמש כמעקה, מכשולי מדרגה בודדה בין במעבר למרפסת ובין בחצר ובכניסה לדירה, ועוד…… חלק ניכר מהליקויים היה אפשר למנוע באמצעות בדיקת התוכניות שהובאו לרישוי במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובמשרדי מהנדס העיר, אך זאת לא נעשה. במצב דברים זה, הקונה העומד על זכויותיו – יוצר מנגנון של אכיפה פרטית; הוא אוכף את חוקי התכנון והבנייה ותורם לאיכות המגורים בישראל, במקום שהמוסדות התרשלו במילוי תפקידיהם.

ב.     הקונה מקבל בתהליך בקורת המבנים את מה שמגיע לו, לפחות באופן חלקי. ידוע כי בתי המשפט לא תמיד פוסקים לזכות הקונה [תובע], את הסכומים הכספיים המספיקים כדי לבטל הלכה למעשה את כל הליקויים בנכס, אולם לפחות לפי דעתו של בית המשפט, [שבמקרים מסוימים אף צודק- והיו דברים מעולם], הסכום שנפסק מספיק כדי לבטל את הליקויים בנכס. ללא הפעילות הזו, הקונה נשאר עם הליקויים -ללא תמורה. לאחר פעילות כמתואר, הקונה מקבל תמורה על נזקו.

ג.      העלאת המודעות לבנייה נכונה ותקינה; עצם העובדה שרבים נאלצים [או ששים] לעסוק בנושא ליקויי הבנייה, יוצרת מנוף אדיר להעלאת המודעות לנושא זה תוך דיון ודיש בו; מדובר בקונה ובמוכר, בעורכי דין, מהנדסים, מומחים, בית המשפט, עיתונאים, אנשי ביטוח, יזמים, עובדי רשויות התכנון, קבלני משנה הבאים לבצע את התיקונים, שכנים שמביטים מהצד, ורבים אחרים.

ד.     תרומה חשובה להתפתחות התקינה ויתר ענפי חקיקת המשנה בתחום, ובעקבות זאת גם פיתוח בתהליכי ייצור. אמנם לא תמיד ההשפעה היא בכיוון החיובי, אך עצם ההשפעה והשינויים שנגרמים בעטייה – נוסכים חיות במנגנונים חיוניים, ולהלן דוגמא המאגדת בתוכה הן את החיוב והן את השלילה: תקן ישראלי 1068 דן בחלונות אלומיניום. בסעיף 201 יש הערה כי החלונות ייוצרו ללא פינות חדות: הדבר ברור, הרי גובה פינת החלון הצירי התחתונה הוא בערך 1 מ’, כגובהו של ראש ילד קטן העלול להיפגע מהפינה שהיא לעתים חדה כתער. בעקבות ליקוי נטען זה, שהציק מן הסתם לקבלנים רבים, היו מי שיזמו שינוי בתקן כך שבנוסחו החדש – ההערה בוטלה, ואכן בעת כתיבת שורות אלו סעיף זה כבר איננו… וזה, כמובן, רע. בחוות הדעת שאני כותב, לא נפקד מקומו של ליקוי חמור זה, הגורם לפגיעות רבות, אך מעתה לא אכתוב באותו פריט כי מדובר באי התאמה לתקן, אלא לליקוי בייצור [ללא כל קשר להתאמה או להיעדר התאמה]. ומהו הטוב שבכך? ובכן, יצרנית חלונות ממ”ד מהגדולות בארץ התחשבה בטענה זו החוזרת ונשנית בחוות דעת של מומחים רבים בדבר הסיכון האמור, וייצרה חלונות ממ”ד ללא פינות חדות… ובאשר לתקינה, הרי מדובר בתהליך משתנה, ולא נאמרה המילה האחרונה.

[המחבר הוא כותב הספר “זכויותיו של רוכש דירה” בהוצאת “קרטוב”].