תקצירי פסיקה – אוורור מטבח

מאת: ד”ר אברהם בן-עזרא

 

אוורור המטבח נדרש בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, באמצעות חלון אל אויר חוץ אשר הסף העליון שלו בגובה לכל הפחות 2 מ’ מהרצפה. הוראות אלו שונו בשנת 2004, ועל פי התקנות החדשות בוטלה הדרישה בדבר גובה סף עליון של החלון במטבח, ובנוסף, הותר אוורור אל מרפסת.

 

לאור התקנות לפני השינויים בהן ואחריהם, מובאים להלן פסקי דין מנחים בנושא זה:

 

 1. ת”א 12806/03 אוזנה אביבה נ’ דן הלל ואח’, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: ר’ ערקובי, [פדאור 05 (30) 197]

 

 

“אוורור המטבח

 

בקטגוריית שלד הבניין לחוות הדעת של המומחה סעיף (1.1) נמצא שהמשקוף העליון במטבח מוצב בגובה 168 ס”מ מהרצפה וזאת בניגוד לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) שם נקבע רף מינימאלי של 2 מטר, קרי סטייה של למעלה מ-30 ס”מ.

 

אינני מצפה מקונה סביר כי ידע מהו גובהו של משקוף עליון במטבח על פי התקנות ועל כן קובעת כי ההתיישנות על ליקוי זה תחל ממועד גילויו על ידי המומחה מטעם התובעים.

 

בחוות דעתו טוען המומחה מטעם ביהמ”ש, כי ייתכן שבחוות הדעת של המומחה מטעם התביעה התווסף בשכלול הנזק הכללי גם עלות היתרי הבניה ובדיקת השלד הנחוצים על מנת לבחון האם ניתן לבצע את התיקון ועל כן עלות התיקון הגבוהה.

 

המומחה מטעם ביהמ”ש מצא פתרון יצירתי ופרקטי להשאיר את החלון במקומו בניגוד לתקנות ובניגוד לתכנון, ולתקן את הבעיה בהתקנת אוורור מלאכותי במטבח בעלות של 1000 ₪. (להלן: וונטה).

 

אינני מסכימה אם גישה זו של המומחה, אכן פתרונות ותחליפים לליקויי בניה אלו ואחרים תמיד ניתן למצוא, אך לא לשם כך נתבקשו שירותיו של המומחה, ואינני משוכנעת כי מציאת אותם תחליפים הם תפקידו, במיוחד כאשר הליקוי כן ניתן לתיקון, אינו בלתי הפיך, ואף אינו כרוך בהוצאה כספית משמעותית.

 

אינני סבורה שהפתרון לטעות שנעשתה יהיה בשיטת “ההדבקה” של פתרון יצירתי וחלופי אחר.

 

מלבד מבחן התוצאה הסופית של הפתרון האפשרי, יש מקום לבדוק מדוע על הקונה להיות שבע רצון מאותו פתרון יצירתי כמו אותה “וונטה” שהעלה המומחה? האם הוונטה מהווה תחליף ראוי ושווה ערך לחלון במטבח? האם החסרונות של הוונטה כגון צריכת חשמל ויצירת רעש בזמן העבודה מוצדקים ותואמים לדרישותיו המקוריות של הקונה בבואו לקנות את הדירה? האם מבחינה עיצובית ואסטטית אותה וונטה שווה ערך לחלון המשקיף החוצה, במיוחד כאשר גובה החלון הינו מתחת לגובה העיניים של האדם הממוצע? והשאלה הבסיסית מכולם האם בימ”ש יכול לכפות על קונה פתרון שאינו מתיישבבהכרח עם דרישותיו או רצונותיו המקורים בבואו לקנות את הדירה?

 

מלבד השאלות שהועלו כאן ישנה את החובה של חוק המכר (דירות) אשר מטיל על המוכר חיוב קוגנטי לספק דירה שמרכיביה זהים לתקנים הרלוונטיים. במקרה שלנו ניתן למצוא חשיבות למרכיב הבטיחות בגובה וגודל של החלון במטבח וזאת לצורך הוצאת אדים ורעלים למיניהם.

 

על כן אני קובעת כי על הנתבעים לשלם את מלוא עלות הזזת החלון כפי שדרשו התובעים בכתב תביעתם וכפי שקבע המומחה מטעמם בסך של 3800 ₪.”

 

בפסק דין זה מובהר מהו הטעם בדרישה לגובה חלון המטבח [סף עליון בגובה של 2 מ’ כאמור לכל הפחות מהרצפה] – דרישה שהייתה בת תוקף במשך כ- 35 שנה משנת 1970 ועד שנת 2004.

בנוסף, מובהר בפסק הדין כי הפתרון החליפי לחלון הוא אוורור מכני אשר אף על פי שהוא תקני – הריהו נחות, ובהתקנת איוור מכני במקום חלון ממש, נגרמת ירידת ערך בשל היישום של החלופה הפחות ראויה.

 

 

 

2. ת”א 02 / 685 הנסברגן מנחם דניס נ’ ריג’י חברה לבנין בע”מ בית משפט השלום בקרית שמונה, שופטת: ב’ סמסון [פדאור (לא פורסם) 06 (1) 893 ]

 

“16. איוורור המטבח.

 

בתשובה לשאלת הבהרה קובע המומחה, כי בניגוד לתקנות הרלוונטיות, חלון המטבח מאוורר למרפסת ולא אל אויר החוץ, ונדרש להתקין מאוורר מיכני בעלות של 1,400 ₪ (סעיף 12 לתשובות).

ב”כ הנתבעת מפנה בעניין זה לחוות דעת אחרת שניתנה על ידי אותו מומחה בעניין אחר, שם קבע, כי המטבח נבנה ללא חלון חיצוני אך נבנה בהתאם לתכניות עם אוורור למרפסת שירות, והואיל ובתוכנית החתומה על ידי הצדדים ובמפרט הטכני לא מופיעה דרישה זו, אין חובה על הקבלן לבצע וונטה במטבח.

ראשית, למומחה לא הופנתה שאלת הבהרה בנושא זה. שנית, גם אם קבע אחרת במקרה אחר, אין בכך כדי להוכיח כי מה שקבע במקרה הנדון שגוי. המומחה מפנה לסעיף 2.2.0 בתקנות, המחייב אוורור של מטבח לכיוון אויר חוץ, ולפיכך יש להוסיף את עלות התקנת המאוורר המכני בסך 1,400 ₪.”

 

משתמע מפסק הדין כי גם כאשר יש חלון במטבח – ככל שהחלון אינו עומד בדרישות, הפתרון האפשרי הוא גיבוי האוורור באמצעות איוור מכני בנוסף לחלון הבלתי מספיק אשר כבר קיים במטבח.

 

 

3. ת”א 05 / 60087 אלקובי שאול נ’ דירות נ. שקד בע”מ בית משפט השלום בתל אביב, שופט: מ’ בן חיים [פדאור (לא פורסם) 08 (22) 770 ]

 

“אתייחס למספר סוגיות מתוך חוות דעת המומחה:

3.1 מחסור בחלון חיצוני במטבח- המומחה מציין כי לפי תיקון של תקנות התכנון והבניה משנת 2004, ניתן לאוורר את המטבח באמצעות חלון הפונה אל מרפסת סגורה, אלא שבמועד קבלת הדירה, התקנות קבעו חובת אוורור המטבח באמצעות חלון חיצוני. לפיכך הותיר את שאלת הפיצוי בסוגיה זו לשיקול דעת בית המשפט (עמ’ 13-14 לחוות דעתו, סע’ 1). הגם שלשיטת המומחה אין כיום ליקוי הנדסי במטבח, הרי שציפיית הקונים לקבלת דירה הבנויה על פי הוראות הדין, ראוי שתיבדק לכל המאוחר בשים לב למועד מסירת הדירה לחזקתם: אין חולק כי נכון לאותו מועד אוורור המטבח לא תאם את דרישות התקנות ובאותם מועדים היה מדובר באי התאמה. אין מקום לפטור את הנתבעות מאחריות לליקוי זה רק בשל שעם חלוף הזמן נקבעה הוראה אחרת בעניינו. מן הטעם הזה אף אינני מקבל את המלצת המומחה להפחית מחישוב הפיצוי בשל שינוי התקנה, ולפיכך מורה כי הפיצוי בגין ליקוי זה יועמד על סך 2,500 ₪”.

 

 

על פי פסק הדין, כאשר נבדקת התאמת חלון המטבח לתקנות, ההשוואה בין המצב לאשורו, בפועל ולמעשה, לבין לשון החוק – צריכה להתבצע בהתאם לתקנות שהיו בנות תוקף בזמן הרלוונטי, כי אז היו לקונה ציפיות לקבל את המוצר בהתאמה לתקנות שהיו בנות תוקף בשעתן.

 

לפיכך, בנוגע לחלון המטבח אשר נבנה בניגוד לתקנות הישנות [שכבר בוטלו], יפוצה הדייר לפי העלות של התקנת החלון בהתאמה לתקנות הקודמות, אף על פי שבעת מתן פסק הדין – החלון במטבח עומד בדרישות העדכניות של התקנות, לאור השינויים שחלו כאמור.

 

‏25 פברואר 2009